L’obligation de donner un préavis avant la fin de la période de location d’une maison

Un bien a été loué pour de nombreuses années, comme cela se rencontre fréquemment pour des biens commerciaux et professionnels, qui sont loués pour de longues périodes tant en raison des habitudes de la clientèle que parce que cela crée une réputation commerciale pour l’entreprise. Au milieu de la période de location, la municipalité a décidé de faire sortir l’entreprise, au motif que le permis de construire avait été accordé uniquement pour un usage d’habitation, et non pour un usage dérogatoire [du point de vue des autorités de planification et de l’autorité locale — la municipalité — transformer un appartement d’habitation en local professionnel est un acte qui exige l’obtention d’une autorisation d’usage dérogatoire à la loi sur la planification et la construction ; sans dépôt d’une demande d’usage dérogatoire, il n’est pas possible d’exploiter l’entreprise ou le bureau dans le bien privé. Au fil des années, de nombreux amendements ont été ajoutés aux articles de loi se rapportant spécifiquement au type d’activité et aux diverses limitations liées à la destination du bien, et chaque municipalité a ses règlements concernant ce qui est considéré comme usage dérogatoire]. La municipalité s’est adressée au propriétaire du bien et lui a demandé d’évacuer le locataire, et lui a également infligé des amendes pour le passé ainsi que pour chaque jour durant lequel l’entreprise n’est pas évacuée.

Par conséquent, le bailleur exige du locataire qu’il évacue le bien pendant la durée du bail. Mais le locataire soutient que, puisqu’il a loué le bien pour plusieurs années et qu’il était clair que c’était pour l’usage de l’activité commerciale précise qu’il exerçait, cela constitue son acquisition et son droit de rester pendant toute la durée de la location, et que le bailleur doit supporter les amendes. De son côté, le bailleur affirme qu’au moment où il a loué le bien, il n’y avait pas d’application de la loi sur ce point [ou bien les règlements municipaux ont changé], et c’est pourquoi il avait accepté de louer le bien pour l’exploitation d’une entreprise ; maintenant que l’application de la loi a commencé, il prétend qu’il n’avait pas consenti à louer dans cette intention, et il exige donc l’évacuation du bien loué. Avec qui est la loi ?

La source de la loi lorsqu’un défaut apparaît après le début de la location

Dans la Guemara, Bava Metsia (101b), il est dit : il est évident que si sa maison est tombée [c’est-à-dire la maison du bailleur], il lui dit : « Tu ne vaux pas mieux que moi » [et il fait sortir le locataire de la maison qu’il a louée].

Rachi et les Tossafot divergent dans l’explication de cette souguia. Selon Rachi (ad loc., s.v. « lo »), pendant la durée de la location, le bailleur n’a pas le droit d’expulser le locataire, même si sa propre maison est tombée, et il doit louer pour lui-même une autre maison. L’expression « il lui dit : tu ne vaux pas mieux que moi » n’a été dite que dans le cas où ils n’ont pas fixé de durée à la location, et concerne le délai de préavis que le bailleur doit donner au locataire, trente jours {comme il est expliqué en détail dans l’article « L’obligation de donner un préavis avant la fin de la période de location d’une maison »} avant de vouloir le faire sortir.

Dans les Tossafot (ibid. 102b, s.v. « be’hézkat »), au sujet d’un locataire qui prétend avoir payé pendant la durée de la location, il est expliqué qu’il n’est pas cru. Ils l’apprennent de la Michna (Bekhorot 8:6), selon laquelle le père du fils n’est pas cru lorsqu’il dit avoir payé la dette au Cohen avant trente jours depuis sa naissance, moment où l’on sort du doute d’un enfant non viable. Les Tossafot demandent selon l’opinion d’Abayé (Bava Batra 5b), d’après laquelle l’emprunteur est cru lorsqu’il affirme : « J’ai payé dans le délai ». Ils répondent : c’est pourquoi il est présumé non racheté, car il craint que le fils ne meure ou que l’argent ne soit dépensé dans les trente jours, auquel cas son fils ne serait pas racheté, comme l’a dit Rava (Bekhorot 49a). De même, le locataire craint d’avancer le loyer, de peur que la maison ne tombe, ou que la maison du bailleur lui-même ne tombe et que celui-ci ne l’expulse en lui disant : « Tu ne vaux pas mieux que moi », comme nous l’avons dit plus haut (101b).

Il ressort des Tossafot que, même pendant la durée de la location, le bailleur peut dire au locataire : « Tu ne vaux pas mieux que moi », et peut l’expulser si la maison du bailleur est tombée. Cela apparaît également dans le Mordekhaï (remez 382–383), et c’est ainsi qu’a tranché le Maharshal (siman 38).

L’opinion du Roch et du Mordekhaï

L’opinion du Roch (Bava Metsia, chap. 8, siman 24) est conforme à celle de Rachi, et c’est ainsi qu’il est tranché dans le Choulhan Aroukh (siman 312, § 1) : celui qui loue à son prochain une maison, une cour, un bain public ou une boutique pour une durée déterminée ne peut pas se rétracter et l’en faire sortir pendant cette durée, même si la maison du bailleur est tombée et qu’il n’a pas d’endroit où habiter. En pratique, il semble que puisque le Choulhan Aroukh tranche comme Rachi et le Roch, et que l’opinion du Mordekhaï et des Tossafot n’est pas rapportée par les principaux commentateurs, le bailleur ne peut pas prétendre « kim li » selon l’opinion des Tossafot et du Mordekhaï.

La conclusion halakhique est la suivante : lorsqu’un bien a été vendu, et qu’en raison d’une cause apparue après le début de la location le bailleur veut annuler la location, même là où il existe une appréciation claire que si le bailleur avait su à l’avance qu’une telle situation se produirait, il ne serait pas entré dans cette transaction, la loi est que la location n’est pas annulée. Cela ressemble à une vente qui ne s’annule pas en raison d’une cause apparue à l’une des parties après la vente ; même s’il existe une appréciation que si le vendeur avait su qu’une telle chose lui arriverait il n’aurait pas réalisé la transaction, malgré tout la vente n’est pas annulée.

Lorsque le dommage causé au bailleur provient de la location elle-même

Malgré ce qui a été écrit plus haut, on peut dire que le bailleur peut annuler la location en invoquant une appréciation manifeste selon laquelle il ne lui a pas loué dans l’intention que le locataire lui cause un dommage par la location elle-même, car l’argument de contrainte provient du bien loué et non d’un élément extérieur, comme la chute de la maison. Le Maharshal (Responsa, siman 38), discutant la controverse précitée entre les Richonim, explique qu’ils divergent sur la question de savoir si l’on compare la location à une vente. Ce qui est tranché dans le Choulhan Aroukh, et telle est l’opinion de Rachi et du Roch, est que de même qu’on n’annule pas une vente à cause d’événements survenus ensuite, de même on n’annule pas une location à cause d’événements survenus ensuite. Mais les Tossafot et le Mordekhaï ne sont pas d’accord et considèrent qu’une location n’est pas comme une vente : celle-ci ne s’annule que par une appréciation manifeste qui est « dans son cœur et dans le cœur de tout homme », tandis qu’une location s’annule par toute appréciation. Toutefois, la raison de la distinction entre vente et location n’est pas expliquée dans ses propos.

La question des Tossafot : pourquoi toute vente dont l’objet s’est détérioré ne serait-elle pas annulée en raison d’une appréciation ?

Les Tossafot (Bava Kama 110b, s.v. « de-ad’ata ») questionnent les propos de la Guemara selon lesquels Rabbi Elazar ben Azaria estime que si une femme est devenue veuve après les fiançailles, elle ne perçoit pas le supplément de sa ketouba, mais seulement les cent ou deux cents de base, car il ne le lui a écrit qu’à condition de l’épouser. Les Tossafot demandent : toute personne qui achète une chose à son prochain et celle-ci se détériore devrait annuler la vente, en disant qu’il ne l’a pas achetée dans cette intention. Ils posent également la question (Ketoubot 47b, s.v. « shelo ») : toute personne qui achète une vache à son prochain et celle-ci devient téréfa ou meurt, nous sommes témoins qu’il ne l’a pas prise à cette condition. Les Tossafot répondent que nous sommes témoins qu’il voulait entrer dans ce doute ; c’est-à-dire que les Tossafot ont considéré que celui qui achète une vache à son prochain pouvait l’acheter même dans la possibilité de subir une perte et que la bête devienne téréfa. Mais plus loin, les Tossafot écrivent une autre réponse : cela ne ressemble pas à celui qui achète un objet et auquel il arrive un cas de force majeure ; on ne dit pas qu’il ne l’a pas acheté dans cette intention pour annuler la vente, car cela ne dépend pas uniquement de l’intention de l’acheteur, puisqu’il y a aussi l’intention du vendeur, qui ne lui aurait pas vendu selon cette intention s’il ne l’avait pas explicitée.

Il ressort de leurs propos que si l’acheteur avait d’abord formulé une condition explicite, il est certain que le vendeur non plus n’aurait pas accepté de lui vendre de manière à assumer la responsabilité si l’objet subissait un cas de force majeure. Une telle appréciation ne crée certainement pas une condition dans la vente. Selon cela, il faut expliquer la souguia de Kiddouchin comme un cas où il était clair pour l’acheteur que la vente dépendait de cette question, puisque le vendeur l’avait explicitée, et cela est considéré comme une condition ; de même, dans une chose très évidente, c’est comme s’il avait exprimé ses paroles.

Cependant, lorsqu’il s’agit d’un doute quant à la survenue d’un cas de force majeure dans la chose achetée, tant qu’il n’a pas posé de condition, cela n’est pas considéré comme une condition de la vente, car peut-être l’intention du vendeur était-elle que l’acheteur prenne la chose même dans l’éventualité qu’elle subisse un cas de force majeure. De même, lorsque le vendeur n’a pas posé de condition et qu’on peut dire que l’acheteur a accepté la vente avec l’idée que si une perte survenait au vendeur, celui-ci l’a prise sur lui, dans un tel cas on ne peut pas annuler une vente certaine en raison du doute.

L’explication du Noda BiYehouda dans la compréhension des Tossafot

Il existe plusieurs approches parmi les A’haronim pour comprendre la réponse des Tossafot, mais en raison de la brièveté nous écrirons le principe général : on ne suit pas une appréciation dans une affaire qui dépend de deux parties. Le Noda BiYehouda (première édition, Yore Déa, siman 69) innove que tout ce que les Tossafot considèrent — que l’on ne suit pas une appréciation dans une affaire dépendant de deux parties — ne concerne qu’un kinyan déjà réalisé, par exemple celui qui vend une vache et elle devient téréfa. Mais pour annuler un engagement, on suit l’appréciation même si cela dépend de l’intention des deux parties, comme pour annuler un chidoukh lorsque la sœur de la fiancée a apostasié, ou pour être exempté de l’obligation de la dot lorsque sa femme est morte. Autrement dit, il ressort de ses propos qu’il faut distinguer entre un kinyan déjà réalisé et achevé, qui ne s’annule pas par une appréciation, et un kinyan qui n’a pas encore été réalisé, mais au sujet duquel il s’est seulement engagé à le faire ; dans ce cas, la loi est qu’il s’annule par toute appréciation.

Il ressort de ses propos qu’il y a trois distinctions. Une chose où l’appréciation est qu’il ne veut pas du tout entrer dans ce doute, même si elle dépend des deux parties, c’est-à-dire une chose qui oblige les parties soit par engagement soit par vente : dans ce cas on suit l’appréciation de l’une des parties pour annuler un acte déjà accompli, comme une vente. Dans une chose où il y a une raison de dire qu’il se serait engagé dans le doute, bien qu’il y ait aussi une appréciation que s’il avait su avec certitude qu’une telle chose arriverait il ne l’aurait pas faite, si la chose dépend de l’intention des deux parties, on ne peut pas l’annuler, comme celui qui vend une vache et elle se révèle téréfa, etc. Mais lorsque la chose dépend de l’intention d’une seule partie, par exemple quelqu’un qui s’engage de sa propre volonté à donner, on suit alors l’appréciation.

Selon la seconde distinction du Noda BiYehouda, il apparaît qu’une chose pour laquelle il y a une raison de dire qu’il s’est engagé dans ce risque ne doit pas être annulée. Ainsi, le cas où la maison du bailleur est tombée relève de cette catégorie : on n’annule pas la location pour cela. C’est-à-dire que même s’il est clair que s’il avait su à l’avance que cela arriverait il n’aurait pas loué, néanmoins, puisque au moment de la location les deux se sont engagés l’un envers l’autre — l’un à prendre en location et l’autre à louer — cela signifie qu’ils sont entrés dans le risque et se sont appuyés sur l’idée que rien n’arriverait. Dans ce cas, la loi est que l’un ne peut pas l’annuler, car le bailleur non plus ne veut pas que le locataire annule dans une situation qui lui causerait des pertes.

L’opinion du Rama concernant un bailleur qui apprend que le locataire a une maladie contagieuse

Le Rama (Responsa, siman 20, cité dans le Chakh, siman 312, s.k. 2, et dans le Netivot, Biourim, s.k. 1) discute du cas d’un locataire atteint d’une maladie contagieuse, lorsque le bailleur prétend qu’il n’a pas loué dans cette intention, car il craint de contracter la maladie. Il développe là le principe selon lequel, après que le kinyan de location a pris effet, l’argument de force majeure n’est pas utile ; et cette loi est a fortiori tirée du cas où la maison du bailleur est tombée, où il ne peut pas expulser le locataire pendant la durée de la location, et a fortiori en cas de maladie.

Il ressort de ses propos que le fait même que le bailleur n’ait pas où habiter, qu’il soit dehors tandis que le locataire est dedans, ce qui est considéré comme une grande contrainte, n’annule néanmoins pas la location, puisque le kinyan est achevé.

Dans le Netivot (ibid., Biourim, s.k. 3), il écrit que même en cas de perte affectant la location, par exemple si la maison s’est détériorée, il ne peut pas expulser le locataire. Toutefois, il cite le Mordekhaï selon lequel, lorsque le bailleur subit une grande perte et n’a pas non plus de maison d’habitation du tout, dans un tel cas le bailleur peut l’expulser ; mais cela aussi demande examen quant à sa source.

Le Aroukh HaChoulhan (ibid., § 3) rapporte l’opinion du Rama et sa source dans le Talmud de Jérusalem, mais il veut repousser la preuve du Talmud de Jérusalem. Il rapporte que certains grands maîtres ont émis des réserves sur cette loi, et explique l’opinion du Rama : il considère que même si la maison du bailleur est tombée, il ne peut pas l’expulser ; néanmoins, là où il y a une grande perte, on le fait sortir, car il existe une appréciation qu’il ne l’a pas loué dans cette intention, et cela n’est pas moindre que toutes les autres appréciations.

C’est pourquoi il conclut là que si la cause existait au moment où il a loué, il s’agit certainement d’une forte appréciation, et c’est considéré comme une location faite par erreur, qui même dans une vente aurait été annulée s’il y avait eu une telle manifestation d’intention. Mais si la cause est apparue ensuite, la loi est qu’il ne peut pas l’expulser.

Les lois qui en résultent

A priori, selon ce qui a été écrit, il s’agit d’une controverse entre les décisionnaires : dans un tel cas, où une contrainte survient après le début de la location, peut-on annuler la location ? Il y aurait beaucoup à développer et à discuter pour savoir si la question de cet article ressemble à ces souguiot. Car il y a une raison de distinguer : seulement dans le cas où la maison est tombée et dans celui de la maladie contagieuse, il s’agit d’une contrainte liée au corps de la maison ; tandis que dans notre cas, il s’agit d’une contrainte provenant du bien loué. De même, il faut examiner si cela est considéré comme une cause apparue ensuite, puisque dans cet endroit il n’y avait jamais eu d’application municipale concernant les questions d’usage dérogatoire ; ou bien, puisque cette loi existait et que seule l’application concrète faisait défaut, il fallait s’en préoccuper. Mais il arrive parfois que les règlements relatifs à l’usage dérogatoire aient été modifiés après l’entrée en vigueur de la location, ou que le type d’activité ait changé. C’est pourquoi, pour trancher en pratique, il faut user de discernement après avoir entendu tous les détails de l’affaire de la part des parties.

Recommandation pratique

Afin d’éviter de tels cas de contrainte, qui entraîneront un litige entre le bailleur et le locataire, il est recommandé de convenir et d’écrire tout explicitement dans le contrat : dans les cas de force majeure ou de refus des autorités d’autoriser l’exploitation de l’entreprise pour quelque raison que ce soit, qui en est responsable, et qui supporte les paiements et les amendes. Lorsque ces questions sont soulevées entre les parties, que tout est convenu à l’avance et que toutes les possibilités pouvant se présenter sont envisagées, beaucoup de peine est épargnée aux parties. Il est donc recommandé de consulter un dayan compétent avant la rédaction du contrat.

Extrait de « Torat HaMichpat »