TAMA 38 et « pinouï-binouï » dans la Halakha [1]

Il y a environ 20 ans, une loi appelée TAMA 38 [Plan national d’aménagement] a été adoptée en Israël afin d’encourager les entrepreneurs à renforcer les bâtiments existants conformément à la norme requise, dans le but de réduire les dommages en cas de tremblement de terre. La loi accorde des facilités de construction, comme l’ajout de constructions sur les côtés du bâtiment et sur le toit, ainsi que des allègements fiscaux, à condition de renforcer la construction selon la norme, y compris l’ajout d’un mamad — pièce protégée — à chaque unité, et diverses autres conditions [comme détaillé dans l’article]. La manière de construire dans le cadre de la TAMA est que les habitants concluent un accord avec un promoteur qui prend sur lui de renforcer l’immeuble selon la norme requise, et construit pour les voisins une extension de l’appartement, y compris un mamad, ainsi que d’autres conditions selon ce qui est convenu. En contrepartie, le promoteur reçoit le droit de construire sur le toit, ainsi que d’autres droits selon l’accord entre les parties. Cet accord soulève plusieurs questions halakhiques, que nous aborderons, avec l’aide d’Hachem.

Contexte de la loi

Avant d’éclaircir ce sujet selon la Halakha, il faut expliquer ce qu’est la TAMA et quels en sont les éléments. TAMA 38 [Plan national d’aménagement] est un programme gouvernemental visant à renforcer les bâtiments existants contre les tremblements de terre, car les spécialistes ont affirmé qu’il existe un risque élevé de séisme et que ce n’est qu’une question de temps avant qu’une catastrophe ne survienne. C’est dans ce contexte que l’idée de la loi est apparue.

La loi a commencé en 2005 [5765], et elle inclut les bâtiments ayant reçu un permis de construire avant le début de 1980, en supposant que ces bâtiments n’avaient pas alors été construits conformément à la norme destinée à assurer leur résistance aux tremblements de terre [norme 413]. Ce programme a été approuvé initialement pour 5 ans, puis il a été prolongé et des amendements y ont été apportés.

Aujourd’hui, le programme est divisé en deux parties : TAMA 38/1 — renforcement d’un bâtiment existant et ajout de construction à celui-ci. TAMA 38/2 — démolition d’un bâtiment nécessitant un renforcement et reconstruction conformément aux critères du programme. Au fil des années, plusieurs modifications ont été apportées à la loi ; nous ne les traiterons pas dans cet article halakhique, mais nous écrirons seulement, en résumé, ce qui concerne notre sujet.

La différence entre les deux types de parcours

Il existe un parcours appelé TAMA 38/1, dans lequel on procède au renforcement du bâtiment existant contre les tremblements de terre, comprenant l’agrandissement de l’appartement et l’ajout d’un mamad, ainsi qu’un ascenseur et parfois aussi un balcon pour chaque appartement. On renforce et améliore ainsi l’immeuble ; si cela est possible, les habitants reçoivent aussi un débarras et une place de parking. Dans le cadre du renforcement du bâtiment, on effectue également une rénovation extérieure de la structure et de ses abords, ainsi qu’une rénovation du hall et de la cage d’escalier, et une amélioration des infrastructures du bâtiment, y compris les conduites d’eau, les égouts, le gaz, etc.

En contrepartie, le programme permet l’ajout de nouvelles unités d’habitation dans l’immeuble. La construction se fait par la fermeture d’étages, de piliers, l’ajout d’étages ou l’ajout d’une aile et l’extension des unités d’habitation existantes dans l’immeuble [à ce jour, l’ajout est de 1,5 à 2,5 étages, selon le nombre d’étages existants, la zone, et diverses autres conditions].

Après qu’il a été constaté que certains immeubles ne satisferaient pas à la norme susmentionnée même s’ils étaient renforcés dans le cadre de TAMA 38/1, un autre parcours a été créé, appelé TAMA 38/2. Celui-ci permet la démolition du bâtiment et sa reconstruction en respectant des normes d’ingénierie strictes définies par le programme. Il est également permis de construire davantage d’étages que ceux qui ont été démolis, et un nombre d’unités supérieur à celui qui existait auparavant [il faut noter que le nombre d’appartements et la hauteur de l’immeuble dépendent de la politique de l’autorité locale et peuvent varier d’une ville à l’autre]. Les propriétaires des appartements reçoivent un immeuble entièrement neuf, un appartement neuf, ainsi qu’un parking, généralement souterrain.

Une autre différence importante entre les parcours est que TAMA 38/1 requiert l’accord des deux tiers des habitants, soit environ 67 %, tandis que TAMA 38/2 requiert l’accord de 80 % des habitants. Lorsqu’il y a des opposants parmi les propriétaires du bien, le pouvoir de trancher la question après audition des parties est confié au contrôleur des copropriétés ; c’est-à-dire que le contrôleur a le droit de décider s’il faut approuver la construction malgré l’opposition d’une partie des habitants, ou accepter l’opposition et rejeter la construction, et tout cela selon son seul jugement.

Je noterai qu’il existe encore un autre parcours appelé « pinouï-binouï », auquel nous nous référerons, avec l’aide d’Hachem, dans un article séparé.

La différence centrale entre TAMA 38 et la construction ordinaire

Le point principal qui distingue TAMA 38 des autres extensions de construction est que les extensions de construction courantes consistent en l’agrandissement et la modification des surfaces existantes des associés, c’est-à-dire une modification du mode d’utilisation par ces associés des différentes parties du bien. En revanche, TAMA 38 n’est pas une utilisation différente des parties communes, mais un avantage financier externe extrêmement important, d’une valeur considérable, puisqu’il est généralement possible de construire plusieurs étages supplémentaires sur le toit, ainsi que sur les côtés du bâtiment et à d’autres endroits.

La pratique courante aujourd’hui pour construire selon la TAMA

En général, les promoteurs s’adressent aux habitants avec la proposition de construire et de renforcer l’immeuble selon la TAMA approuvée, et ils concluent un accord avec les habitants selon lequel, pendant la construction, lorsqu’ils sont évacués vers des appartements loués, toutes les dépenses sont à la charge du promoteur. De même, tous les autres coûts, tels que les impôts, taxes et tous les paiements de toutes sortes, sont payés par le promoteur. Les habitants reçoivent l’ajout de pièces, un mamad et davantage, selon ce qui est convenu entre eux. En contrepartie, le promoteur reçoit les nouvelles unités ajoutées dans l’immeuble.

Bien entendu, l’aspiration et le souhait des promoteurs sont naturellement TAMA 38/2, qui est le plus souvent plus rentable, car il permet d’obtenir davantage d’unités. En revanche, les habitants préfèrent généralement rester avec l’existant et ajouter une construction à la situation existante, c’est-à-dire TAMA 38/1 ; en pratique, il en résulte que le promoteur reçoit moins. Je noterai qu’il est recommandé, et même obligatoire, aux habitants de consulter des spécialistes, afin qu’ils défendent leurs droits, reçoivent des garanties appropriées et ne soient pas lésés, comme j’ai pu le constater dans plusieurs cas qui m’ont été soumis, où des habitants ont été dépossédés de leurs droits.

Les questions halakhiques créées par cette loi

Puisque tout ajout de construction dans une copropriété constitue une utilisation du bien commun, dans laquelle celui qui agrandit prend aux voisins une part de propriété dans l’espace commun, il existe une question de « droit de propriété ». En outre, il y a aussi une « question d’urbanisme » : la construction que le voisin veut ajouter sur le terrain dérange-t-elle les voisins, ou toute autre question qui n’est pas liée à la propriété des habitants, mais à la forme de la construction et aux dommages causés aux voisins.

La propriété du toit selon le droit de la Torah et selon la loi civile

Avant de discuter du droit des habitants à contraindre ceux qui s’y opposent {ce qui sera expliqué, avec l’aide d’Hachem, dans les prochains articles}, il y a apparemment lieu de discuter qui est le propriétaire du toit du dernier étage. Puisque chacun a acheté un appartement à un certain étage, il en résulterait que l’habitant qui a acheté l’appartement supérieur a le toit supérieur comme sien et peut y construire à sa guise, puisqu’il n’y a pas d’habitant au-dessus de lui ; ou bien cela est-il considéré comme une association de tous les propriétaires de l’immeuble.

Dans le recueil HaYachar VeHaTov (vol. 12, article du Rav Rosk), il a écrit qu’il faut le prouver de la Tossefta (Bava Metsia 11:12), qui écrit : une maison et un étage supérieur appartenant à deux personnes, et le propriétaire de l’étage supérieur demande à se faire un autre niveau, et le propriétaire de la maison ne le lui permet pas — là où l’usage est de faire deux niveaux, il en fait deux ; trois, il en fait trois ; et on ne change pas l’usage du pays. Cette Tossefta est rapportée dans le Tour (Hochen Michpat, fin du siman 164). Il en ressort que le toit appartient uniquement au propriétaire de l’étage supérieur, et qu’il est autorisé à construire dessus à sa guise, tant qu’il ne met pas en danger la maison située en dessous. Sur la base de cette Tossefta, le Raavad (rapporté là-bas dans le Tour) discute ce qui est expliqué dans la Guemara (Bava Metsia 117b) : si celui d’en haut vient modifier et construire en pierre de taille, on l’écoute ; en pierre non taillée, on ne l’écoute pas, etc. ; augmenter les fenêtres, on l’écoute ; diminuer les fenêtres, on ne l’écoute pas, etc. Il apparaît que si la maison et l’étage supérieur sont tombés et qu’ils viennent les reconstruire, celui d’en haut ne peut pas construire d’une manière qui modifierait et alourdirait l’étage supérieur plus qu’il ne l’était auparavant.

Le Raavad a écrit à ce sujet que c’est précisément lorsque celui d’en haut veut s’écarter de l’usage que celui d’en bas peut l’en empêcher ; mais s’il agit selon l’usage, même s’il vient alourdir, il en a le droit, comme cela est explicite dans la Tossefta susmentionnée : si l’usage du pays est de construire deux ou trois niveaux, celui d’en haut peut construire même s’il alourdit ainsi.

Dans le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat 164:7), cette loi est rapportée, et le Rama y tranche comme le Raavad : si l’usage est de modifier et d’alourdir, il en a le droit. Selon cela, il y a lieu de discuter que, dans toute copropriété, l’habitant supérieur serait apparemment autorisé à construire à sa guise.

La souguia dans Bava Batra : celui qui vend la maison vend-il le toit ?

Cependant, après examen, il semble impossible de dire ainsi, car nous avons appris dans la Michna (Bava Batra 61a) : celui qui vend la maison n’a pas vendu le toit, lorsqu’il a un parapet haut de dix tefa’him. Et dans la Guemara (là-bas 63b), Rav Dimi de Nehardea a dit : celui qui vend une maison à son prochain, même s’il lui a écrit « la profondeur et la hauteur », doit lui écrire : « acquiers depuis les profondeurs de la terre jusqu’à la hauteur du ciel ». Quelle en est la raison ? « La profondeur et la hauteur » seules, il ne les acquiert pas ; l’expression « la profondeur et la hauteur » aide, et l’expression « depuis les profondeurs de la terre jusqu’à la hauteur du ciel » aide à acquérir un puits, une citerne et des galeries, etc. Viens et écoute, etc. ; et nous disons : pour quelle conséquence halakhique, etc. ? Rav Pappa a dit : que s’il veut construire un étage supérieur au-dessus, il construit, etc.

Il est clair que si le propriétaire a vendu sa maison à un autre, même s’il n’a pas précisé qu’il se réservait le toit et ses droits, le toit reste à lui pour y construire quand il le voudra ; tant qu’il n’a pas cédé explicitement le toit, l’acheteur ne l’acquiert pas. Il est raisonnable de dire qu’il en va de même pour deux personnes qui ont hérité ou acheté une maison en association, ou qui ont acheté un terrain et y ont construit une maison et un étage supérieur, puis ont partagé entre eux de sorte que l’un a pris la maison et l’autre l’étage supérieur. On peut discuter que, bien que dans leur partage ils se vendent mutuellement leurs droits dans la part de l’associé, les droits sur le toit ainsi que sur le terrain ne sont pas inclus dans le partage et la vente, à moins qu’ils n’aient écrit explicitement qu’ils partagent tout le bien : à celui d’en bas, les droits depuis les profondeurs de la terre jusqu’à sa maison, et à celui d’en haut, depuis sa maison jusqu’à la hauteur du ciel.

Selon ce qui précède, on peut dire que les paroles de la Tossefta affirmant que celui d’en haut peut construire à sa guise parlent d’un cas où ils ont précisé au début, au moment où l’un a pris la maison et l’autre l’étage supérieur, que celui d’en haut acquiert l’étage supérieur jusqu’à la hauteur du ciel.

Ainsi, aujourd’hui, dans les immeubles en copropriété, si le toit n’a pas été expressément rattaché à un appartement particulier, le toit est un bien commun à tous les habitants de l’immeuble, même s’ils ont acheté ensemble un terrain et y ont construit sans préciser les droits de chacun.

L’usage à notre époque

Tout ce qui précède relève du strict droit. Cependant, à notre époque, la chose est évidente, après l’adoption il y a plusieurs décennies de la Loi sur les copropriétés [5729], dans laquelle il est écrit que toutes les parties de la copropriété, à l’exception des parties inscrites comme appartements, y compris le terrain, les toits, les murs extérieurs et les cages d’escalier, les ascenseurs et les abris, ainsi que les installations de chauffage ou d’eau et autres similaires destinées à servir tous les appartements ou la majorité d’entre eux, même si elles se trouvent dans les limites d’un appartement particulier, sont considérées comme propriété commune. Puisque les contrats de vente sont généralement liés à la Loi sur les copropriétés, il y a ici un usage du pays consistant à laisser le toit commun à tous, et c’est dans cette intention qu’ils se sont associés au départ et ont acheté les appartements ou le terrain sur lequel ils ont construit l’immeuble.

Mais si l’entrepreneur a rattaché le toit à un habitant particulier ou aux habitants du dernier étage, c’est comme s’il avait dit : « à condition que le niveau et le toit soient à moi », et son statut est véritablement le sien. Toutefois, il faut souligner qu’il ne suffit pas de rattacher le toit ; il faut aussi donner la possibilité de droits de construction à l’habitant auquel le toit a été rattaché. Sinon, certes le toit est à lui, mais pour construire il faut des droits de construction, qui appartiennent généralement à tous les habitants de l’immeuble ou du terrain, et pour cela il faut leur accord afin d’utiliser ces droits de construction [sauf si l’on obtient des autorités une autorisation d’ajouter des droits à un habitant particulier].

Résumé

Le but de la loi TAMA 38 concerne les immeubles qui n’ont pas été construits selon la nouvelle norme et pour lesquels il existe une crainte de tremblement de terre. L’État a accordé des facilités de construction afin que l’immeuble soit renforcé et qu’une pièce mamad soit ajoutée à chaque unité. Parmi ces facilités se trouve aussi la construction sur le toit avec l’ajout de plusieurs étages [selon plusieurs paramètres], afin qu’il soit rentable pour les promoteurs de réaliser cette construction pour les habitants. Il faut savoir que, selon la Loi sur les copropriétés, et puisque les contrats de vente sont signés selon celle-ci, le toit supérieur de l’immeuble est la propriété commune de tous les habitants. Seulement aujourd’hui, en pratique, les entrepreneurs le rattachent généralement à un voisin particulier ; mais il faut savoir que l’entrepreneur doit également lui rattacher des droits de construction, afin qu’il n’ait pas besoin de l’accord de tous les habitants pour construire.

Dans les prochains articles, avec l’aide d’Hachem, nous présenterons d’autres discussions sur ce sujet, ainsi que la question de savoir si les habitants ont le droit, selon le Din Torah, de contraindre les habitants qui s’y opposent.

Extrait de « Torat HaMichpat »