Location protégée — les « dmei mafteach » dans la Halakha [3]

Dans la continuité des articles précédents, où ont été brièvement présentés le contexte de la Loi sur la protection du locataire, les principaux éléments de cette loi, la définition du principe de dina de-malkhouta dina, ainsi que les avis des grands décisionnaires après la Première Guerre mondiale qui ont discuté cette loi. La question principale s’est posée pour des appartements loués avant la promulgation de cette loi : pendant la période de location, la Loi sur la protection du locataire fut promulguée, et lorsque le bailleur voulut faire sortir le locataire, celui-ci soutint que, du point de vue de la loi, il avait la possibilité de rester sous certaines conditions. Selon Rabbi Meir Arik zatzal, la loi oblige le propriétaire de l’appartement ; le ‘Havatselet HaSharon conteste et considère que la loi n’oblige pas le propriétaire ; et selon la position du ‘Hazon Ich, si le locataire reste dans l’appartement sans l’accord du bailleur, il est considéré comme un véritable voleur. Dans cet article, nous présenterons l’avis du Dovew Meisharim, du Igrot Moshe, du Min’hat Yits’hak, l’avis de Rav Yosef Shalom Elyashiv zatzal, ainsi que celui d’autres dayanim. Nous traiterons également du droit de succession des héritiers concernant ce droit.

L’avis du Dovew Meisharim

Le Gaon de Tchebin, dans son ouvrage Dovew Meisharim (responsa, vol. 1, siman 76), traite du cas d’une personne qui avait loué une boutique avec un logement pour y habiter. Après l’entrée en vigueur de la loi des « dmei mafteach », les parties s’étaient mises d’accord sur une certaine somme, et elles avaient agi ainsi pendant plusieurs années. Cependant, après un certain temps, le locataire voulut revenir sur cet accord, en affirmant que selon dina de-malkhouta dina il n’était tenu de payer que selon la valeur d’avant-guerre.

Il tranche que le droit est du côté du bailleur, car au moment où le locataire a conclu le compromis avec lui, la loi était connue ; il a accepté de payer la somme convenue et l’a payée pendant plusieurs années. Il a donc compris et accepté. Il discute longuement de la force de la loi et de dina de-malkhouta dina, et cite la position du ‘Hatam Sofer (rapportée plus haut), selon laquelle tous admettent que l’on applique dina de-malkhouta dina.

Toutefois, au sujet de ce que le questionneur avait écrit — que dina de-malkhouta ne s’applique pas ici, car cela ne concerne que les cas où des juges juifs jugent l’affaire, mais non une question jugée dans leurs tribunaux — il écrit que ce n’est pas exact. En effet, le jugement est rendu selon la loi juive, en s’appuyant seulement sur l’évaluation de non-Juifs ; dès lors, dina de-malkhouta dina s’applique ici [voir là-bas les sources qu’il apporte à ce sujet].

L’avis du Igrot Moshe

Le Igrot Moshe (’Hochen Michpat, siman 72) rapporte les propos du questionneur qui discutait de la force de la loi des « dmei mafteach » et écrivait que, selon dina de-malkhouta, le bailleur ne peut pas expulser le locataire même après la fin de la période de location, tant que celui-ci souhaite y habiter. Au début de ses propos, il écrit qu’il est difficile d’écrire sur les sujets de dina de-malkhouta dina pour deux raisons : d’une part, parce qu’il existe une grande confusion parmi les décisionnaires et de nombreuses contradictions, ce qui nécessite une étude approfondie et beaucoup de temps ; d’autre part, afin qu’il ne semble pas que l’on diminue l’honneur du gouvernement de son pays, envers lequel nous sommes tenus de reconnaître le bienfait pour la bonté qu’il accomplit, etc. C’est pourquoi il ne souhaite pas écrire ni débattre de cela.

Mais il traite du sujet de la question : selon dina de-malkhouta, le bailleur ne peut pas expulser le locataire même après la fin de son terme, tant que celui-ci veut y habiter. La question ici n’est pas du point de vue de dina de-malkhouta, mais concerne ceux qui avaient loué avant que la loi ne soit établie : alors, la location était simplement limitée au temps convenu, et le bailleur avait le droit de l’expulser ; il fallait donc examiner s’il y avait ici application de dina de-malkhouta dina. Mais pour ceux qui ont loué après que la loi a déjà été édictée par le gouvernement, sans stipuler explicitement qu’à l’arrivée du terme le locataire serait obligé de partir, mais en louant simplement, c’est comme s’ils avaient stipulé que le bailleur lui louait sur la base de la loi du royaume. Le loyer fixé pour deux ans signifie seulement que le locataire ne pourra pas partir avant deux ans, car le gouvernement n’a édicté aucune règle concernant le locataire ; le bailleur a donc dû rédiger un acte pour l’empêcher de partir, et aussi pour que le bailleur ne puisse pas augmenter le loyer même si le gouvernement autorise une augmentation. De même, le bailleur ne pourra pas l’expulser avant deux ans, même si le gouvernement annule sa loi. Mais si la loi du gouvernement est encore en vigueur, la location est considérée comme si l’on avait stipulé que la durée serait conforme à la loi du gouvernement : tant que le locataire voudra y habiter, il y habitera. Dès lors, cela relève aussi automatiquement de la loi de la Torah, comme durant le terme de la location, etc. ; à plus forte raison puisque tel est l’usage, et l’usage est donc également ainsi.

L’avis du Min’hat Yits’hak

Le Min’hat Yits’hak (vol. 2, siman 86) fut interrogé par le même questionneur qui avait interrogé le Igrot Moshe, au sujet de la force de la loi des « dmei mafteach » et de savoir qui est considéré comme le mou’hzak, celui qui est en possession. Il rapporte la position du Imrei Yosher, selon laquelle il s’agit d’un doute juridique quant à savoir si dina de-malkhouta s’applique ici ; et le Netivot HaMichpat {rapporté dans le numéro 19} considère, en pratique, qu’en cas de doute juridique le locataire est considéré comme mou’hzak. Dans notre cas, puisqu’il s’agit de terre et d’une réglementation établie pour le bien de l’ensemble des habitants du pays, selon la majorité des décisionnaires dina de-malkhouta dina s’applique ; et il est possible que même le Chakh l’admette pour les terres, puisqu’elles leur appartiennent, même si cela ne concerne pas les impôts. Par conséquent, on ne peut pas retirer la chose des mains du mou’hzak. Telle est aussi la position du ‘Hatam Sofer (responsa, ’Hochen Michpat, siman 44), car nous trouvons chez nos Sages, de mémoire bénie, des décrets en faveur de la collectivité ; et il y discute également du décret des « dmei mafteach ». Toutefois, il écrit que puisque les appartements ont renchéri, on peut dire qu’à cet égard le locataire est mou’hzak.

Il y fait remarquer, au sujet de ce qu’a écrit le questionneur, qu’après la Première Guerre mondiale il y avait la crainte que des gens soient jetés à la rue, contrairement à aujourd’hui où il existe de nombreux appartements. Il rapporte également du saint Gaon Divrei ‘Haïm (responsa, ’Hochen Michpat, siman 35, à la fin), qui a tranché en pratique que celui à qui appartient le terrain est considéré comme mou’hzak.

Le Min’hat Yits’hak rapporte que lorsqu’une chose est faite pour le bien des habitants du pays, on ne fait pas de distinctions entre une réglementation et une autre ; et une mesure faite pour le bien des habitants du pays dépend de la controverse quant à l’application de dina de-malkhouta dina. Il rapporte le Dovew Meisharim, qui n’a discuté du loyer uniquement au titre de dina de-malkhouta, et qui considère que celui qui est en possession est considéré comme mou’hzak. Cependant, il rapporte que la majorité des décisionnaires ont tranché que dans une chose qui touche au bien de la collectivité, tous reconnaissent que dina de-malkhouta dina s’applique ; c’est pourquoi il est difficile de dire « kim li » selon le bailleur, qu’il serait considéré comme en possession.

Il discute là-bas longuement les paroles du Chakh [ce n’est pas ici le lieu d’en traiter], et il explique la position du Imrei Yosher : le fait que le locataire soit considéré comme mou’hzak ne concerne que l’augmentation du loyer ; mais quant à expulser le locataire de la maison, il s’appuie sur les paroles du ‘Hatam Sofer, selon lesquelles nous trouvons chez nos Sages, de mémoire bénie, des décrets visant à ne pas interrompre la subsistance des commerçants, ce qui est considéré comme une réglementation. Il discute également longuement là-bas les paroles du ‘Hatam Sofer [voir là-bas].

 L’avis de Rav Yosef Shalom Elyashiv zatzal

Le Kovets Techouvot (responsa, vol. 4, siman 202) discute longuement de la loi, et au cours de ses propos cite le Imrei Yosher et le ‘Hatam Sofer. Il ajoute que l’on peut dire que si la location a eu lieu à une époque où la loi existait déjà, c’est sur cette base qu’on lui a loué ; et même ce qui a été écrit dans le bail concernant une durée déterminée vise le cas où la loi serait annulée, afin que la location soit pour une durée fixe. Mais tant que la loi existe, le bailleur lui a loué sur cette base — qu’il ne pourra pas l’expulser, conformément à l’usage du pays, comme il est expliqué dans les lois de la location que tout suit l’usage du pays.

Il en ressort que si la location a eu lieu alors que la loi existait déjà, le locataire a le droit d’habiter dans l’appartement non seulement en vertu de la loi, mais du fait même de la location, puisqu’ils ont stipulé que la location serait conforme à la loi, et c’est sur cette base qu’il lui a loué.

C’est également expliqué dans les notes de notre maître Rav Yosef Shalom Elyashiv (Arakhin 21b), qui rapporte du mensuel Ohel Moed qu’ils y avaient discuté de la Loi sur la protection du locataire. La valeur de l’argent avait chuté de façon extraordinaire, de sorte que les locataires payaient un loyer très faible. L’un des bailleurs se leva et interdit la maison au locataire par un konam ; ils discutèrent alors si, même dans un tel cas, dans un lieu où s’applique dina de-malkhouta dina pour la réparation de la société, l’intention des gens est que tout soit conduit selon les lois du pays ; il s’ensuit que les lois du pays obligent du point de vue du droit si elles visent une réparation.

L’avis de dayanim à Jérusalem

Le Beit Din Tsedek de la Edah Ha’Haredit publia une proclamation le 27 Kislev 5738, déclarant que tout accord conclu entre un propriétaire d’appartement et un locataire concernant le droit à l’appartement par « dmei mafteach » constitue un droit selon la loi de la Torah. Un jugement fut également publié par le Gaon Rav Yisrael Yaakov Fischer zatzal, selon lequel même si la Loi sur la protection du locataire est annulée, chaque propriétaire d’appartement est tenu de restituer au locataire sa part dans l’achat de l’appartement qu’il a acquise par « dmei mafteach ». [Voir aussi les responsa Even Yisrael, vol. 9, simanim 152–153].

Dans Pit’hei ‘Hochen (Location, chap. 8, note 8), il écrit qu’à notre époque en Erets Israël, la notion de droit de protection du locataire est en usage ; et puisqu’il s’agit de l’usage du pays, nous suivons les règles de la Loi sur la protection du locataire, et tous les tribunaux rabbiniques agissent ainsi. Bien que parfois les parties se trouvent lésées, il faut suivre l’usage, car c’est sur cette base qu’elles ont loué.

De même, si l’on transfère un appartement protégé à un autre locataire, il faut veiller à ne pas diminuer la part des propriétaires dans les « dmei mafteach » qui leur revient selon l’usage du pays. Si le premier locataire a investi dans l’appartement et que, de ce fait, la valeur de l’appartement a augmenté, pourquoi le propriétaire profiterait-il de ce qu’il a investi ? S’il existe une clause dans le contrat de location selon laquelle les rénovations deviennent la propriété du propriétaire, la loi suit la condition ; et s’il existe un usage clair, il faut le suivre. Mais lorsqu’il n’y a ni contrat ni usage, cela dépend des lois de yored — celui qui investit dans le bien d’autrui.

Le Tsits Eliezer (vol. 5, siman 30) discute longuement de la force halakhique de la loi, et conclut que, puisqu’il s’agit d’une loi gouvernementale devenue l’usage du pays, il faut se conduire à son égard conformément à la loi.

Dans Techouvot VeHanhagot (vol. 3, siman 468), il rapporte du locataire une tradition au sujet de Maran le Gri”z de Brisk, qui habitait dans un appartement avec « dmei mafteach » et payait selon le tarif gouvernemental. Le bailleur rejeta cette preuve, car dans le cas de Maran le Gri”z, le bailleur n’avait pas réclamé d’augmentation du loyer, et il n’y avait donc aucune obligation pour lui ; mais le propriétaire de l’appartement [-le bailleur] a le droit d’augmenter le loyer. [Voir là-bas encore ce qu’il développe longuement à ce sujet].

Une veuve qui habitait avec son mari dans l’appartement

Il est tranché dans le Choulhan Aroukh (Even HaEzer, siman 94, paragraphe 1) que si la veuve habitait avec son mari dans l’appartement, les héritiers ne peuvent pas l’en faire sortir. Le Rama conteste et considère que les héritiers peuvent lui donner un logement qui lui convient dans une autre maison.

Il est évident que cela ne concerne que le cas où l’appartement appartenait uniquement au mari, et où elle n’a qu’un droit en vertu de la condition de la ketouba ; c’est à ce sujet que le Choulhan Aroukh et le Rama divergent. Mais lorsque une partie de la maison appartient à la femme, la loi est qu’il est impossible de l’en faire sortir, même si elle possède d’autres maisons.

Le Pit’hei ‘Hochen (Lois de l’héritage et du mariage, chap. 11, note 99) écrit que, selon l’usage actuel en Erets Israël concernant les « dmei mafteach », si l’appartement est un appartement soumis aux « dmei mafteach », il s’ensuit qu’elle possède un droit de locataire protégée même dans l’appartement du mari, et les héritiers ne peuvent pas l’en expulser ni réduire son logement, car elle a un droit dans l’appartement non pas en vertu de la condition de la ketouba, mais un droit semblable à celui de son mari ; et les héritiers n’ont aucun droit dans l’appartement, puisque ce droit ne passe pas par héritage {voir le numéro 19, où ont été apportés les détails de la loi à ce sujet}. Si la femme souhaite quitter l’appartement, le louer à un autre et recevoir le paiement appelé « dmei mafteach », les héritiers n’ont aucun droit sur ces « dmei mafteach » qu’elle reçoit, car cela ne fait pas partie de l’héritage qu’elle reçoit ; seulement, il est possible que dans un tel cas ils ne soient pas tenus de lui donner un autre logement.

Cependant, lorsque la moitié de la maison lui appartient et l’autre moitié appartient au mari, si elle souhaite quitter l’appartement et le louer avec « dmei mafteach », il semble que les « dmei mafteach » qu’elle reçoit doivent être partagés entre eux : pour la partie qui lui appartient, tous les « dmei mafteach » sont à elle ; et pour la partie du mari, la part reçue par le locataire sortant lui appartient, mais la part qui, selon la loi, appartient au propriétaire de la maison doit être donnée aux héritiers. Si les héritiers ont eux aussi habité dans l’appartement de manière à disposer d’un droit de locataire protégé, ils ont une part dans les « dmei mafteach ». [Il y a à ce sujet un très long développement, et ce n’est pas ici le lieu d’en traiter].

Résumé bref

Il faut savoir que lorsqu’on loue un appartement et que l’on stipule selon la Loi sur la protection du locataire, il est clair qu’il faut agir conformément à cela. Toutefois, même si au moment de la location il n’a pas été dit explicitement qu’il s’agissait de « dmei mafteach », mais que selon la loi connue s’appliquent les règles de protection du locataire et des « dmei mafteach », la majorité des décisionnaires considèrent que cela oblige aussi selon la Halakha. Cependant, si au moment de la location de l’appartement la loi n’existait pas du tout, puis qu’ensuite, lorsque le bailleur est venu expulser le locataire de l’appartement, la loi avait déjà été promulguée, cela fait l’objet d’une controverse parmi les décisionnaires cités plus haut quant à sa force halakhique, car cela dépend de dina de-malkhouta dina et de la question de savoir qui est considéré comme mou’hzak. Il faut également savoir que selon la loi, lorsque le locataire d’un appartement soumis aux « dmei mafteach » décède, le droit passe au membre de la famille qui habitait avec lui dans l’appartement ; la règle est que tout le droit lui est transféré, et les autres héritiers n’y ont aucune part.

Extrait de « Torat HaMichpat »