Location protégée — « dmei mafteah » dans la Halakha [1]

Dans les articles suivants, nous traiterons d’un sujet qui était autrefois très répandu et qui diminue aujourd’hui progressivement : la protection du locataire — les « dmei mafteah » (« pas-de-porte »). Dans cet article, nous expliquerons brièvement cette notion, ainsi que la source du principe de « dina de-malkhouta dina » — « la loi du royaume a force de loi ». Dans l’article suivant, nous présenterons la discussion des poskim concernant la validité de cette loi.

Contexte du développement de la loi

La protection du locataire est une loi dont le but est d’accorder aux locataires des droits sur un bien immobilier. Certes, le locataire n’a pas de droit de propriété sur le bien, mais il peut y habiter jusqu’à sa mort et payer un loyer nettement inférieur au loyer pratiqué sur le marché libre.

La Loi sur la protection du locataire date de l’époque du mandat britannique, lorsque les prix des loyers augmentaient de jour en jour. Il fut établi qu’un appartement loué à une personne dans le cadre d’une location ordinaire ne pouvait pas être repris par le propriétaire, et que celui-ci ne pouvait pas augmenter le loyer au-delà de ce que le locataire avait payé jusqu’alors, afin de ne pas l’expulser au profit de nouveaux locataires. Ce droit nous est connu sous le nom de location protégée, c’est-à-dire qu’une protection est accordée au locataire afin qu’on ne puisse pas l’expulser de l’appartement ni augmenter le montant du loyer.

Même après la création de l’État d’Israël, lorsque des milliers de nouveaux immigrants arrivèrent dans le pays sans pouvoir acheter d’appartements, l’État chercha un moyen de leur fournir un toit pour une durée illimitée et promulgua la Loi sur la protection du locataire. Le locataire pouvait également transférer ses droits à une autre personne moyennant un certain paiement au propriétaire, appelé paiement de « dmei mafteah », et après réception de la contrepartie par le propriétaire, celui-ci était tenu de donner son accord au remplacement des locataires.

Cette loi, selon laquelle quiconque louait un appartement devenait locataire protégé, s’est poursuivie jusqu’aux environs de l’année 5727. [C’est la raison pour laquelle on indique dans les contrats de location que les lois de protection du locataire ne s’appliqueront pas à eux, et cet usage se poursuit même de nos jours, bien qu’aujourd’hui cela ne semble a priori plus nécessaire]. Par la suite, la loi fut modifiée : pour que le locataire reçoive des droits, il devait payer des « dmei mafteah ». C’est pourquoi ces appartements sont appelés « dmei mafteah », d’après le paiement que le détenteur de l’appartement verse pour recevoir la clé, c’est-à-dire le droit d’habitation.

La loi était également en vigueur en dehors de la Terre d’Israël

Il faut savoir que cette loi n’a pas été créée pour la première fois en Terre d’Israël. Elle trouve son origine dans une loi adoptée en Europe et aux États-Unis après la Première Guerre mondiale, qui était une période de guerre, de grande pression et de difficultés ; afin que des personnes ne se retrouvent pas sans toit, on institua un règlement en faveur des locataires.

Nous trouvons que les grands maîtres de la génération suivant la Première Guerre mondiale — le Gaon Rav Meir Arik et l’auteur du ‘Havatzelet HaSharon — en ont discuté. De même, le Min’hat Yitz’hak rédigea une responsa en 5717 alors qu’il résidait à l’étranger, et l’Igrot Moshé ainsi que d’autres poskim discutèrent de sa validité halakhique {comme cela sera expliqué en détail dans l’article suivant}.

Le système de protection du locataire

Comme indiqué, la Loi sur la protection du locataire a connu de nombreuses évolutions et réglementations jusqu’à parvenir à la loi actuelle : le locataire paie des « dmei mafteah » d’un montant de trente à soixante pour cent de la valeur du bien lorsqu’il entre dans l’appartement, et chaque mois il est tenu de payer un loyer nettement inférieur au loyer du marché libre. Ces droits visent à donner de la stabilité aux locataires et à rendre difficile pour les propriétaires du bien de les expulser de l’appartement sans motif légal.

Un locataire protégé est celui qui est entré dans le bien avant le 20.8.68 en tant que locataire et qui, sous l’égide de la Loi sur la protection du locataire promulguée en 1972, est devenu locataire protégé ; ou toute personne qui a payé des « dmei mafteah » au propriétaire du bien lors de son entrée dans l’appartement.

Les droits du locataire protégé

 Le locataire protégé n’a pas de droit de propriété sur le bien, mais il possède d’autres droits patrimoniaux. Lorsque le bien est loué au locataire dans le cadre d’une location protégée, le propriétaire du bien ne peut pas l’utiliser pour lui-même ni pour les membres de sa famille. Le propriétaire du bien n’est pas autorisé à louer le bien à un autre sur le marché, même si le loyer qu’il pourrait obtenir est bien plus élevé que le loyer protégé payé par le locataire protégé.

Le locataire protégé paie un loyer nettement inférieur au loyer payé sur le marché. Le propriétaire du bien n’est pas autorisé à augmenter le montant du loyer, mais seulement à actualiser le paiement de quelques pour cent, conformément à ce qui est fixé par la Loi sur la protection du locataire.

Lorsque le locataire protégé décède, ses droits sur le bien passent aux membres proches de sa famille — au conjoint ou aux enfants, petits-enfants — mais à condition qu’ils aient habité dans le bien au moins six mois avant sa mort [et il existe des définitions à ce sujet quant à ce qui est considéré comme une habitation]. Il est important de souligner que le droit de succession dans le bien est un droit unique, et le locataire protégé qui a hérité des droits n’est pas autorisé à les transmettre à ses héritiers.

Il existe encore un autre principe dans la loi : un locataire protégé peut transférer ses droits à un autre, avec un droit de premier refus accordé au propriétaire du bien. Autrement dit, au prix proposé, un droit d’acquisition prioritaire est accordé aux propriétaires ; s’ils y renoncent, le droit est vendu à un autre. En contrepartie, le locataire et le propriétaire du bien se partagent le produit selon la répartition fixée par la loi. L’utilité de cette loi est que, souvent, les locataires tentaient de tromper le propriétaire de l’appartement et recevaient une partie de la somme sans la déclarer. À cette fin, la loi a établi que pour louer à un autre, le locataire doit envoyer au propriétaire de l’appartement l’offre convenue avec le montant, et celui-ci a le droit de dire qu’il accepte ; alors le locataire est déjà engagé par son offre et ne peut pas se rétracter.

La différence entre propriété privée et droit du locataire protégé

La principale différence entre le propriétaire de l’appartement et un locataire protégé est que le propriétaire détient la propriété légale du bien, tandis que le locataire protégé ne la détient pas. Le propriétaire a un contrôle complet sur le bien : il peut déterminer qui peut y habiter, quel sera son mode d’utilisation, quand il sera possible d’augmenter le loyer, et il a le droit de transmettre l’appartement en héritage de génération en génération.

Le locataire protégé peut transmettre par héritage ses droits dans le bien protégé, à condition que l’héritier ait habité dans le bien pendant six mois et qu’il n’ait pas d’autre appartement dans lequel il habite. Cela se fait de manière limitée et une seule fois, c’est-à-dire que l’héritier qui a acquis le droit ne peut pas le transmettre plus loin.

En outre, le locataire protégé possède certains droits juridiques, notamment la possibilité d’habiter dans le bien toute sa vie, une protection contre l’expulsion d’un locataire en « dmei mafteah » sans motif, et des restrictions sur l’augmentation du loyer.

Si le locataire protégé quitte l’appartement pendant une certaine période, il est considéré comme ayant abandonné l’appartement, et ses droits dans l’appartement expirent.

La Loi sur la protection du locataire prévoit que le locataire protégé n’a pas de droits de construction dans le bien. Il ne peut pas y effectuer de rénovations ou de modifications, sauf s’il a reçu le consentement explicite du propriétaire du bien ; s’il effectue une modification sans consentement, il peut perdre son droit. [Il existe encore d’autres conditions dans la loi et la jurisprudence, et il n’est pas possible dans cet article de tout englober].

L’obligation d’entretien de la maison dans un bien de logement protégé

Le propriétaire est tenu de veiller au bon état de la maison, au nettoyage et à l’entretien adéquat des installations, du jardin, des cages d’escalier, de l’éclairage et des autres espaces servant aux locataires, tels que le toit, l’étanchéité, les boîtes aux lettres, la rampe de la cage d’escalier, le revêtement extérieur du bâtiment, et tout ce qui est nécessaire au bon état du bien. Le propriétaire du bien doit assumer la responsabilité de la réparation des défauts.

Lorsqu’il est nécessaire d’effectuer des réparations intérieures dans le bien, le locataire protégé doit en supporter le coût, à l’exception de quelques réparations spécifiques dont le propriétaire de l’appartement et le locataire protégé supportent le coût à parts égales.

Répartition des sommes lors du remplacement des locataires

Comme indiqué, la Loi sur la protection du locataire prévoit que lorsque les locataires du bien changent et qu’une vente en « dmei mafteah » est effectuée, le propriétaire du bien a lui aussi droit à recevoir un pourcentage de la contrepartie reçue.

La répartition de la contrepartie entre le propriétaire du bien et le locataire protégé s’effectue ainsi : un locataire entré dans le bien protégé avant 1958 recevra les deux tiers de la contrepartie financière, et le propriétaire du bien recevra un tiers de la contrepartie.

Lorsque les locataires ont payé des « dmei mafteah » et sont entrés après le 14 août 1958 : si le locataire habite dans l’appartement depuis moins d’un an, la part des « dmei mafteah » revenant au locataire sortant est de 85 %. Dans le cas où le locataire habite dans l’appartement entre un an et deux ans, il doit recevoir 75 % de la somme. Si le locataire habite dans l’appartement depuis 2 à 5 ans, le locataire reçoit les deux tiers de la somme, et le propriétaire un tiers. Si le locataire habite dans l’appartement depuis plus de 5 ans : le propriétaire reçoit 40 %, le locataire 60 %.

Les appartements en « dmei mafteah » sont moins chers à acquérir, car ils constituent un droit d’usage mais non une propriété, et il faut payer pour eux un certain loyer chaque mois. Le non-paiement du loyer constitue un motif d’expulsion du locataire protégé.

De nos jours, le phénomène n’est pas du tout répandu, et rares sont les appartements proposés à la vente en « dmei mafteah ». La plupart de ces appartements appartiennent à des hekdech, à des yéchivot et à des kollelim.

Aujourd’hui, la tendance n’est pas d’élargir les droits des locataires, mais de les réduire, car la location protégée constitue une atteinte grave au droit de propriété du propriétaire.

En résumé, la Loi sur la protection du locataire accorde au locataire protégé de nombreux droits, mais non la propriété du bien. Le locataire qui habite dans le cadre d’une location protégée possède des droits importants dans le bien, dont les plus importants sont le paiement d’un faible loyer mensuel et la possibilité d’habiter dans le bien jusqu’à son décès. Lorsque les locataires du bien protégé changent, la contrepartie financière reçue de la vente des droits protégés est répartie entre le propriétaire du bien et le locataire protégé.

La validité halakhique de la loi

Il faut savoir que lorsqu’un locataire convient explicitement d’une location selon la Loi sur la protection du locataire, la condition s’applique en vertu du principe selon lequel tout dépend de leur condition. Comme il est tranché dans le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat, siman 315, se’if 2), de même qu’une personne peut poser toute condition qu’elle souhaite dans une vente, de même elle peut poser une condition dans une location. Les poskim ont discuté le cas où, au moment de la location, le système des « dmei mafteah » n’avait pas encore été instauré, mais au moment où le propriétaire souhaite faire sortir le locataire de sa maison, la loi est déjà en vigueur, et le locataire affirme qu’il a un droit de protection du locataire du point de vue des lois de l’État : la question est de savoir si cela oblige. {Cela sera expliqué en détail dans l’article suivant}.

La définition de la règle « dina de-malkhouta dina » : de la Torah ou d’ordre rabbinique

La source de la question se trouve dans les paroles de Chemouel (Nedarim 21a ; Guittin 10b ; Baba Kama 113a ; Baba Batra 54b), qui considère que « dina de-malkhouta dina ». Le Beit Chemouel (siman 28, se’if katan 3) a écrit que cette règle est d’ordre rabbinique. Cependant, le Avnei Milouim (siman 28, se’if katan 2, s.v. ela be’ikar) et le Hatam Sofer (Responsa, Yoré Déa, siman 314, s.v. amnam) sont en désaccord et estiment qu’il s’agit d’une loi de la Torah. [Il y a beaucoup à développer à ce sujet, mais ce n’est pas ici le lieu].

La controverse des Richonim quant à savoir si « dina de-malkhouta dina » s’applique aussi aux rois d’Israël

Le Rambam (Guezéla VaAvéda 5:11) considère que « dina de-malkhouta » a été dit aussi bien concernant un roi non juif que concernant un roi d’Israël. Cependant, le Ran (Nedarim 28a, s.v. bemokhes) a écrit au nom des Tossafot que « dina de-malkhouta dina » a été dit précisément à propos des rois des idolâtres, parce que la terre lui appartient et qu’il peut leur dire que s’ils n’exécutent pas son ordre, il les expulsera du pays ; mais concernant les rois d’Israël, cette règle n’a pas été dite, car tout Israël est associé dans la Terre d’Israël. Cela ressort également de Rachi (Guittin 10b, s.v. dina), qui a écrit : « dina de-malkhouta » des idolâtres.

Et dans le Hatam Sofer (Responsa, Hochen Michpat, siman 44, s.v. akh), il est écrit qu’en matière d’impôts et de taxes douanières que le roi impose contre la volonté des habitants de l’État, les Richonim estiment qu’il y a une différence entre un roi d’Israël et un roi non juif. Mais en matière d’usages et de règlements, ils estiment que la raison est qu’ils ont accepté sur eux les lois du roi, comme cela est expliqué dans le Rachbam (Baba Batra 54b, s.v. veha’amar) : la raison est que tous les habitants du royaume acceptent volontairement sur eux la loi du roi et ses jugements, et c’est pourquoi il s’agit d’une loi complète. Dès lors, il en va de même pour un roi d’Israël, dont la loi a le même statut.

« Dina de-malkhouta dina » en Terre d’Israël

Le Darkhei Moché (Hochen Michpat, siman 369, se’if 3) a rapporté l’opinion du Ran sans aucun contradicteur, et ainsi a écrit le Biour HaGra (Hochen Michpat, siman 369, se’if katan 35). Voir Hazon Ich (Hochen Michpat, Likoutim, siman 16, se’if katan 11). [Il existe encore plusieurs raisons chez les Richonim concernant cette règle, et les A’haronim ont discuté leurs propos, mais ce n’est pas ici le lieu de s’y étendre].

Dans les prochains articles, avec l’aide de Dieu, nous présenterons les responsa des poskim et des dayanim qui ont traité de cette loi.

Extrait de « Torat HaMichpat »