TAMA 38 et Pinouï-Binouï dans la Halakha [1]

Il y a environ 20 ans, une loi appelée TAMA 38 [Plan national d’aménagement] a été adoptée en Israël, afin d’encourager les entrepreneurs à renforcer les immeubles existants selon la norme requise, dans le but de réduire les dommages en cas de tremblement de terre. La loi accorde des facilités de construction, comme l’ajout de constructions sur les côtés de l’immeuble et sur le toit, ainsi que des allégements fiscaux, à condition de renforcer la construction conformément à la norme, y compris l’ajout d’un mamad — pièce protégée — à chaque unité, et diverses autres conditions [comme détaillé dans l’article]. La manière de construire dans le cadre de la TAMA est que les résidents concluent un accord avec un promoteur qui prend sur lui de renforcer l’immeuble selon la norme requise, et qui construit pour les voisins une extension de leur appartement, y compris un mamad, ainsi que d’autres éléments selon ce qui est convenu; en contrepartie, le promoteur reçoit le droit de construire sur le toit, ainsi que d’autres droits selon l’accord entre les parties. Or, un tel accord soulève divers sujets halakhiques, que nous discuterons, avec l’aide de D.ieu.

Contexte de la loi

Avant de clarifier cette question dans la Halakha, il nous faut expliquer ce qu’est la TAMA et quels en sont les éléments. TAMA 38 [Plan national d’aménagement] est un programme gouvernemental destiné à renforcer les bâtiments existants contre les tremblements de terre, puisque les experts ont affirmé qu’il existe un risque élevé de séisme et que la catastrophe n’est qu’une question de temps. C’est sur ce fondement qu’est née l’idée de la loi.

La loi a commencé en 2005 [5765], et elle inclut les bâtiments ayant reçu un permis de construire avant le début de 1980, en supposant que ces bâtiments n’avaient pas alors été construits conformément à la norme destinée à garantir leur résistance aux tremblements de terre [norme 413]. Ce programme a d’abord été approuvé pour 5 ans; il a ensuite été prolongé, et des modifications ont été apportées à la loi.

Aujourd’hui, le programme se divise en deux parties: TAMA 38/1 — renforcement d’un immeuble existant et ajout de construction. TAMA 38/2 — démolition d’un immeuble nécessitant un renforcement et reconstruction selon les critères du programme. Au fil des années, plusieurs amendements ont été apportés à la loi; nous ne nous en occuperons pas dans cet article halakhique, mais nous écrirons brièvement ce qui concerne notre sujet.

La différence entre les deux types de parcours

Il existe un parcours appelé TAMA 38/1, dans lequel on renforce l’immeuble existant contre les tremblements de terre, ce qui comprend l’agrandissement de l’appartement et l’ajout d’un mamad, ainsi qu’un ascenseur et parfois aussi un balcon pour chaque appartement. Ainsi, on renforce et améliore l’immeuble, et si cela est possible, les résidents reçoivent aussi une cave et une place de stationnement. Dans le cadre du renforcement de l’immeuble, on procède également à une rénovation extérieure du bâtiment et de ses abords, à la rénovation du hall et de la cage d’escalier, ainsi qu’à l’amélioration des infrastructures de l’immeuble, y compris les conduites d’eau, les égouts, le gaz, etc.

En contrepartie, le programme autorise l’ajout de nouvelles unités d’habitation dans l’immeuble. La construction se fait par la fermeture d’étages et de piliers, l’ajout d’étages ou l’ajout d’une aile et l’extension des unités d’habitation existantes dans l’immeuble [à ce jour, l’ajout est compris entre 1,5 et 2,5 étages, selon les étages existants de l’immeuble, ainsi que la zone et diverses autres conditions].

Après qu’il a été constaté que certains immeubles ne satisferaient pas à la norme susmentionnée même si un renforcement y était effectué dans le cadre de TAMA 38/1, un autre parcours a été créé, appelé TAMA 38/2. Celui-ci permet la démolition de l’immeuble et sa reconstruction dans le respect des normes d’ingénierie strictes définies par le programme. Il permet également de construire davantage d’étages que ceux qui ont été démolis, et un plus grand nombre d’unités que ce qui existait auparavant [il faut noter que le nombre d’appartements et la hauteur de l’immeuble dépendent de la politique de l’autorité locale et peuvent varier d’une ville à l’autre]. Les propriétaires des appartements reçoivent un immeuble entièrement neuf, un appartement neuf, ainsi qu’un parking, généralement souterrain.

Une autre différence importante entre les parcours est que TAMA 38/1 exige l’accord des deux tiers des résidents, soit environ 67%, tandis que TAMA 38/2 exige l’accord de 80% des résidents. Lorsqu’il y a des opposants parmi les propriétaires du bien, la compétence est donnée au superviseur des immeubles en copropriété pour trancher la question après avoir entendu les parties; c’est-à-dire qu’il a le droit de décider s’il faut approuver la construction malgré l’opposition d’une partie des résidents, ou accepter l’opposition et rejeter la construction, le tout selon sa seule appréciation.

Je mentionnerai qu’il existe encore un autre parcours appelé «Pinouï-Binouï», auquel nous nous référerons, avec l’aide de D.ieu, dans un article séparé.

La différence centrale entre TAMA 38 et une construction ordinaire

Le point principal qui distingue TAMA 38 des autres extensions de construction est que les extensions ordinaires consistent à agrandir et modifier les surfaces communes existantes, c’est-à-dire à modifier la manière dont les mêmes associés utilisent différentes parties du bien. En revanche, TAMA 38 n’est pas une utilisation différente des parties communes, mais un avantage financier extérieur extrêmement significatif, d’une très grande valeur, car généralement il est possible de construire plusieurs étages supplémentaires sur le toit, ainsi que sur les côtés de l’immeuble et à d’autres endroits.

La réalité actuelle de la construction selon la TAMA

En général, les promoteurs s’adressent aux résidents en proposant de construire et de renforcer l’immeuble selon la TAMA approuvée, et ils concluent un accord avec eux selon lequel, pendant les travaux, lorsqu’ils sont transférés dans des appartements loués, toutes les dépenses sont à la charge du promoteur. De même, tous les autres coûts, tels que taxes, redevances et tous types de paiements, sont payés par le promoteur, et les résidents reçoivent l’ajout de pièces et d’un mamad, ainsi que d’autres éléments selon ce qui est convenu entre eux. En contrepartie, le promoteur reçoit les nouvelles unités ajoutées à l’immeuble.

Bien entendu, l’aspiration et le souhait des promoteurs sont naturellement TAMA 38/2, qui est le plus souvent plus rentable, car on obtient davantage d’unités. En revanche, les résidents préfèrent généralement rester avec l’existant et ajouter une construction à la situation actuelle, ce qui correspond à TAMA 38/1; en pratique, le promoteur reçoit alors moins. Je précise qu’il est recommandé, et même obligatoire, que les résidents consultent des experts afin de faire valoir leurs droits, de recevoir des garanties appropriées et de ne pas être lésés, comme j’ai pu le constater dans plusieurs cas qui m’ont été soumis, où des résidents ont été privés de leurs droits.

Les questions halakhiques créées par cette loi

Étant donné que tout ajout de construction dans un immeuble en copropriété constitue une utilisation de la propriété commune, où celui qui agrandit prend aux voisins une part de leur propriété dans l’espace commun, il existe une question «d’acquisition». De plus, il existe aussi une «question d’urbanisme»: la construction que le voisin veut ajouter sur le terrain gêne-t-elle les voisins, ou toute autre question qui n’est pas liée à la propriété des résidents, mais à la forme de la construction et aux dommages causés aux voisins.

La propriété du toit selon la loi de la Torah et selon la loi civile

Avant de discuter du droit des résidents de contraindre les opposants {ce qui sera expliqué, avec l’aide de D.ieu, dans les prochains articles}, il semble qu’il y ait lieu de discuter de qui est propriétaire du toit au-dessus du dernier étage. Puisque chacun a acheté un appartement à un certain étage, peut-être le résident qui a acheté l’appartement supérieur est-il propriétaire du toit au-dessus de lui et peut-il y construire à sa guise, puisqu’il n’y a aucun résident au-dessus de lui; ou bien est-ce considéré comme une copropriété de tous les propriétaires de l’immeuble.

Dans le recueil HaYachar VehaTov (vol. 12, article du Rav Rusk), il est écrit qu’il faut le prouver de la Tossefta (Bava Metsia 11:12), qui dit: la maison et l’étage supérieur appartiennent à deux personnes, et le propriétaire de l’étage supérieur demande à se faire un autre étage, mais le propriétaire de la maison ne le lui permet pas — dans un endroit où l’usage est de faire deux étages, il en fait deux; trois, il en fait trois; et l’on ne modifie pas l’usage du pays. Cette Tossefta est rapportée dans le Tour (‘Hochen Michpat, fin du siman 164). Il en ressort que le toit appartient uniquement au propriétaire de l’étage supérieur, et qu’il est autorisé à construire dessus comme il le souhaite, tant qu’il ne met pas en danger la maison située en dessous. Sur la base de cette Tossefta, le Raavad (rapporté dans le Tour là-bas) discute ce qui est expliqué dans la Guemara (Bava Metsia 117b): si celui du haut veut changer en pierres de taille, on l’écoute; en pierres non taillées, on ne l’écoute pas, etc.; augmenter les fenêtres, on l’écoute; diminuer les fenêtres, on ne l’écoute pas, etc. Il en ressort que si la maison et l’étage supérieur se sont écroulés et qu’ils viennent les reconstruire, celui du haut ne peut pas construire d’une manière qui modifierait et alourdirait l’étage supérieur plus qu’auparavant.

Le Raavad écrit à ce sujet que c’est précisément lorsque celui du haut souhaite s’écarter de l’usage que celui du bas peut l’en empêcher; mais s’il agit conformément à l’usage, même s’il alourdit, il en a le droit, comme il ressort de la Tossefta susmentionnée: si l’usage du pays est de construire deux ou trois étages, celui du haut peut construire, bien que cela alourdisse.

Dans le Choulhan Aroukh (‘Hochen Michpat 164:7), cette loi est rapportée, et le Rama y tranche comme le Raavad: si l’usage est de modifier et d’alourdir, cela est permis. Selon cela, il y a lieu de discuter pour tout immeuble en copropriété, où il semblerait que le propriétaire supérieur soit autorisé à construire comme il le souhaite.

La souguia dans Bava Batra: celui qui vend la maison vend-il le toit?

Cependant, après examen, il apparaît qu’on ne peut pas dire cela, car nous avons appris dans la Michna (Bava Batra 61a): celui qui vend la maison n’a pas vendu le toit lorsqu’il a un parapet haut de dix tefa’him. Et dans la Guemara (là-bas, 63b), Rav Dimi de Nehardea a dit: celui qui vend une maison à son prochain, même s’il lui a écrit «la profondeur et la hauteur», doit lui écrire: «Acquiers pour toi depuis les profondeurs de la terre jusqu’à la hauteur des cieux». Pour quelle raison? Car «la profondeur et la hauteur» seules ne sont pas acquises par défaut; «la profondeur et la hauteur» est utile, et «depuis les profondeurs de la terre jusqu’à la hauteur des cieux» est utile pour acquérir un puits, une citerne et des galeries, etc. Viens et écoute, etc.; et nous disons: pour quelle conséquence halakhique, etc.? Rav Papa a dit: que s’il voulait construire un étage supérieur au-dessus, il construit, etc.

Il en ressort que si le propriétaire de la maison a vendu sa maison à un autre, même s’il n’a pas précisé qu’il se réserve le toit et ses droits, le toit lui appartient pour y construire quand il le voudra; et tant qu’il n’a pas expressément transféré le toit, l’acheteur ne l’acquiert pas. Il est logique qu’il en soit de même pour deux personnes qui ont hérité ou acheté une maison en association, ou acheté un terrain et y ont construit une maison et un étage supérieur, puis se sont partagé le bien, l’un prenant la maison et l’autre l’étage supérieur. Bien que, dans leur partage, ils se vendent mutuellement leurs droits dans la part de l’associé, les droits sur le toit, ainsi que sur le terrain, ne sont pas compris dans le partage et la vente, à moins qu’ils aient écrit explicitement qu’ils partagent tout le bien: pour celui du bas, les droits depuis les profondeurs de la terre jusqu’à sa maison; et pour celui du haut, depuis sa maison jusqu’à la hauteur des cieux.

Selon ce qui précède, il faut dire que les paroles de la Tossefta mentionnées, selon lesquelles celui du haut peut construire à sa guise, concernent un cas où ils ont précisé dès le départ, au moment où l’un a pris la maison et l’autre l’étage supérieur, que celui du haut acquiert l’étage supérieur jusqu’à la hauteur des cieux.

Selon cela, aujourd’hui, dans les immeubles en copropriété, si le toit n’a pas été expressément rattaché à un appartement particulier, le toit est un bien commun à tous les résidents de l’immeuble, même s’ils ont acheté ensemble un terrain et y ont construit sans préciser les droits de chacun.

L’usage à notre époque

Tout ce qui précède relève du principe strict de la loi. Toutefois, à notre époque, la chose est simple: après l’adoption, il y a plusieurs dizaines d’années, de la Loi sur les immeubles en copropriété [5729], où il est écrit que toutes les parties de l’immeuble en copropriété, à l’exception des parties enregistrées comme appartements, y compris le terrain, les toits, les murs extérieurs, les cages d’escalier, les ascenseurs et les abris, ainsi que les installations de chauffage, d’eau et semblables destinées à servir tous les appartements ou la majorité d’entre eux, même si elles se trouvent dans les limites d’un appartement particulier, sont considérées comme propriété commune. Et puisque les contrats de vente sont habituellement liés à la Loi sur les immeubles en copropriété, il existe ici un usage du pays consistant à laisser le toit commun à tous, et c’est dans cette intention qu’ils se sont associés au départ et ont acheté les appartements ou le terrain sur lequel ils ont construit l’immeuble.

Mais si l’entrepreneur a rattaché le toit à un résident particulier ou aux résidents du dernier étage, c’est comme s’il avait dit: «à condition que l’étage supérieur et le toit soient à moi», et son statut est véritablement le sien. Toutefois, il faut souligner ceci: il ne suffit pas de rattacher le toit; il faut aussi donner au résident auquel le toit a été rattaché la possibilité de droits de construction. Sinon, certes le toit lui appartient, mais pour construire il faut des droits de construction, qui appartiennent généralement à tous les résidents de l’immeuble ou du terrain, et pour cela il faut leur accord afin d’utiliser ces droits de construction [sauf si une autorisation est obtenue des autorités pour l’ajout de droits à un résident particulier].

Résumé

L’objectif de la loi TAMA 38 concerne les immeubles qui n’ont pas été construits selon la nouvelle norme et pour lesquels il existe une crainte de tremblement de terre. L’État a accordé des facilités de construction afin que l’immeuble soit renforcé et qu’une pièce mamad soit ajoutée à chaque unité. Parmi ces facilités figure aussi la construction sur le toit avec l’ajout de plusieurs étages [selon plusieurs paramètres], afin qu’il soit rentable pour les promoteurs de construire cela pour les résidents. Il faut savoir que, selon la Loi sur les immeubles en copropriété, et puisque les contrats de vente sont signés en conséquence, le toit supérieur de l’immeuble est une propriété commune à tous les résidents. Seulement, aujourd’hui, dans la réalité, les entrepreneurs le rattachent généralement à un voisin particulier; mais il faut savoir que l’entrepreneur doit aussi lui rattacher les droits de construction, afin qu’il n’ait pas besoin de l’accord de tous les résidents pour construire.

Dans les prochains articles, avec l’aide de D.ieu, nous apporterons d’autres discussions sur ce sujet, et nous traiterons également de la question de savoir si les résidents ont, selon la loi de la Torah, le droit de contraindre les résidents qui s’y opposent.

Extrait de «Torat HaMichpat»