L’obligation de préavis avant la fin d’une location d’habitation

Dans cet article, nous traiterons de la source de la loi et de sa raison : pourquoi il faut donner un préavis avant la fin d’une location, tant du côté du bailleur que du côté du locataire. Nous discuterons également du cas d’un locataire qui a quitté les lieux avant le terme : doit-il payer pour cela, combien, et pour quelle raison. Nous aborderons aussi l’usage de nos jours par rapport à l’époque de la Guemara, ainsi que la recommandation d’inscrire dans le contrat une clause explicite concernant la date de libération de l’appartement.

Source de la loi imposant le paiement pendant la « période de préavis »

Le Choulhan Aroukh statue (Hochen Michpat 312:1) que celui qui loue une maison à autrui pour une durée déterminée ne peut pas se rétracter et l’en expulser pendant cette durée. Même si le vendeur s’est appauvri et doit la vendre à un autre, il ne peut pas faire sortir le locataire de la maison ; toutefois la vente est valable, et l’acheteur doit la laisser entre les mains du locataire jusqu’à l’achèvement de son terme. De même que le bailleur ne peut pas expulser le locataire de la maison, le locataire ne peut pas non plus quitter la maison pendant la durée de la location ; et s’il quitte la maison pendant cette durée, il doit payer au bailleur l’intégralité du loyer, comme il est statué dans le Choulhan Aroukh (316:1).

Or, dans le cas d’un maître de maison qui a engagé un ouvrier pour effectuer un travail, puis s’est rétracté d’une manière où il n’avait pas le droit de se rétracter, la loi est qu’il doit lui payer tout son salaire. Il est expliqué dans le Choulhan Aroukh que le maître de maison peut déduire la somme correspondant à un « ouvrier inactif », c’est-à-dire ce que l’ouvrier aurait été disposé à abandonner afin de rester oisif, de ne pas travailler, et de recevoir un salaire moindre ; c’est cette somme qui lui est payée.

Obligation de payer lorsqu’on quitte pendant la période de préavis

Le Choulhan Aroukh statue (312:7) que de même que le bailleur doit avertir le locataire, ainsi le locataire doit avertir le bailleur trente jours avant de quitter la maison. S’il est parti sans l’en avertir, il est tenu de payer le loyer.

Il ressort de là que si quelqu’un a loué une maison à autrui sans fixer de moment ni de date de fin de location, mais qu’ils ont seulement convenu qu’il paierait chaque mois telle somme, sans convenir du nombre de mois pendant lesquels la location se poursuivrait, alors, selon la loi stricte, chacun peut mettre fin à la location immédiatement. Cependant, les Sages ont institué une « obligation de préavis », c’est-à-dire qu’aucune des parties ne peut mettre fin à la location du jour au lendemain ; elle doit prévenir l’autre partie au moins trente jours à l’avance afin qu’elle puisse s’organiser : l’un pour trouver un autre appartement, l’autre pour trouver un autre locataire.

Source et raison de l’institution de l’« obligation de préavis »

La source indiquant qu’il s’agit d’une institution se trouve dans les paroles du Taz (312:11), qui écrit, dans son développement, que l’avertissement est une institution. Cela ressort également du Guinat Veradim (Responsa, Hochen Michpat, klal 3, siman 41), dont voici les mots : tout le droit essentiel du locataire d’avoir une résidence dans cette maison ne relève pas de la stricte loi, mais seulement de l’institution qu’ont établie nos Sages, de mémoire bénie, en accordant un délai au locataire afin qu’il ne soit pas jeté dans les rues ; car selon la loi de la Torah, lorsqu’il n’y a pas de condition explicite dans la location, le bailleur peut le faire sortir de sa maison à tout moment qu’il souhaite. Cela ressort également de Imrei Yosher (Responsa, vol. 2, siman 152, lettre 2), qui écrit au cours de ses propos que nous avons trouvé que les Sages ont pris en considération cette situation et ont institué d’avertir le locataire à l’avance. De même, le Maharsham, dans Michpat Chalom (siman 176:4), écrit que les Sages ont institué l’obligation de l’avertir à l’avance en raison du tikkoun ha-olam — l’ordre social — afin que le bailleur n’en vienne pas à subir une perte.

Le montant payé par un locataire qui a quitté avant le terme

Il est expliqué dans le Ketsot HaHochen (316:1) et dans le Netivot HaMichpat (ad loc., Biourim 2) que même dans le cas d’un locataire d’une maison qui est parti pendant la durée prévue, et que la maison est restée vide sans autres locataires, où la loi est qu’il paie le loyer, cela ne signifie pas qu’il doit payer tout le loyer intégralement. Il peut déduire le bénéfice dont a profité le bailleur du fait que la maison est restée vide, car ainsi la maison est mieux préservée. Tout cela s’applique lorsque le locataire a annulé la location en raison d’un cas de force majeure. Mais s’il a annulé la location sans invoquer de force majeure, le Ketsot HaHochen estime qu’il paie tout le loyer, tandis que le Netivot conteste et estime que même dans ce cas on déduit le bénéfice tiré du fait que la maison est vide.

La difficulté soulevée par les A’haronim : en quoi cela diffère-t-il de celui qui verrouille la maison d’autrui, qui est exempt ?

Le Cha’ar HaMichpat (312:2, cité dans Pit’hei Techouva 4) pose une difficulté à partir de ce qui est statué dans le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat 363:6) : si un homme a verrouillé la maison de son prochain de telle manière que celui-ci ne puisse pas y habiter, il est exempt de payer le dommage. Dès lors, en quoi le cas d’un locataire qui n’a pas informé le bailleur qu’il quittait la maison est-il différent ? À cause de cela, le bailleur a subi une interruption et n’a pas pu louer la maison à d’autres locataires, et pourtant le locataire est tenu de payer.

La réponse des A’haronim dans l’explication et la raison de l’obligation de payer

Le Cha’ar HaMichpat (ibid.) explique que ce qui est statué dans le Choulhan Aroukh — qu’il doit payer tout le loyer — n’est pas une obligation exécutoire par les tribunaux humains ; seulement, il ne s’acquitte pas de son devoir envers le Ciel tant qu’il n’a pas payé. On peut le mettre au ban pour cela, comme pour tous les cas de dommages indirects pour lesquels on le met au ban jusqu’à ce qu’il écarte le dommage, mais le beit din ne prélève pas l’argent auprès de lui.

Le Na’halat Tsvi (se’if 7, de l’auteur du Pit’hei Techouva) estime que, selon la loi, il est tenu de payer, puisqu’il est entré au départ dans le cadre d’une location, et que la location se poursuit dès l’origine pour encore trente jours de période de préavis. Cela ne ressemble pas à celui qui verrouille la maison de son prochain, qui n’est qu’un auteur de dommage par gerama, causalité indirecte. Il rapporte que le Noda BiYehouda a écrit de même (Responsa, Tinyana, Hochen Michpat 56).

La nouveauté du Ritva quant à la définition de l’obligation de payer

Dans Erekh Chay (312:14), il explique selon les paroles du Ritva (dans la souguia de Zoulshafat, Baba Metsia 73b, s.v. haï ; et cela est cité plusieurs fois dans le Netivot : 183:1, 176:38, 304:2, 306:6). Là, la Guemara explique que celui qui a apporté de l’argent à son prochain afin qu’il lui achète du vin à bas prix au moment des vendanges, et que celui-ci a été négligent et n’a pas acheté le vin, doit payer selon le prix auquel il est vendu à Zoulshafat, où il se vend cher. Les Richonim demandent pourquoi il est tenu de payer : en quoi cela diffère-t-il de celui qui empêche son prochain d’utiliser son argent, lequel est exempt parce qu’il s’agit de gerama ? Le Ritva explique, dans sa seconde réponse au nom de son maître, que dans le louage d’ouvriers, l’obligation des ouvriers de payer au maître de maison ce qu’il a perdu, ainsi que l’obligation du maître de maison de payer aux ouvriers lorsqu’il s’est rétracté, relève de la loi de arev, de la garantie. De même qu’un garant dit au prêteur de prêter à l’emprunteur et qu’il se porte garant, s’obligeant ainsi à payer en tant que garant, ici aussi on peut dire que le bailleur s’est reposé sur la personne qui a loué la maison en pensant qu’elle ne se rétracterait pas, et n’a pas cherché un autre locataire à qui louer sa maison. Par conséquent, le locataire est tenu de payer le loyer correspondant à la perte causée.

Les opinions qui contestent la nouveauté du Netivot

Cependant, les Richonim dans cette souguia (le Ritva dans sa première réponse, le Roch, le Ramban et le Nimoukei Yossef), qui ont posé la question citée ci-dessus et à laquelle le Ritva a répondu, ont expliqué qu’il s’agissait d’un cas où il lui avait remis l’argent avec l’engagement qu’il paierait s’il n’achetait pas. Il ressort explicitement de leurs propos que s’ils n’ont pas accepté sur eux de payer la perte, ils ne pensent manifestement pas comme le Ritva, selon qui il est obligé en raison de la garantie.

La décision des Poskim, non conforme à l’opinion du Ritva et du Netivot

Dans Michpat Chalom (176:14), il cite le Maré Panim, qui écrit : « Je ne lui ai pas trouvé de compagnon pour cette logique, et tous les poskim ont formulé leurs paroles dans cette loi sans distinction et ont écrit qu’il n’a contre lui qu’un grief. » Ainsi est également tranché en pratique dans le Beit Meir (siman 10). Dans Divrei Malkiel (Responsa, vol. 5, siman 222), après avoir cité l’opinion du Ritva, il écrit que les paroles du Ritva ne sont pas retenues comme halakha, car on ne trouve rien de tel explicitement chez tous les Richonim. Le ‘Hazon Ich (Baba Kama 22:1) rapporte que les Richonim ont contesté le Ritva. Cependant, le ‘Hatam Sofer (Hochen Michpat 178) a écrit, dans la pratique, que personne ne doit contester le Ritva ; néanmoins, puisqu’il n’a pas trouvé cela explicitement, « lorsque cela se présentera à moi, je chercherai à concilier et à transiger ». Il y a là un vaste développement, et avec l’aide de Dieu nous l’expliquerons longuement à propos du louage d’ouvriers.

Un propriétaire bailleur qui a vendu l’appartement pendant la période de location

Le Choulhan Aroukh (se’if 13) statue que si le propriétaire a vendu ou transmis par héritage la maison louée pendant la période de location, l’acheteur et l’héritier ne peuvent pas expulser le locataire avant de l’avoir averti trente jours à l’avance, car le locataire lui dit : tu n’as pas davantage de pouvoir que le propriétaire par le biais duquel tu as acquis tes droits sur la maison.

Dans un cas où le locataire veut quitter la maison pendant la période de préavis, causant ainsi une perte à l’acheteur qui ne trouve pas de locataire pour louer l’appartement, il semble, a priori, que cette loi dépende de la logique du débat exposé plus haut concernant la raison de l’obligation du locataire de payer lorsqu’il a quitté la maison pendant la période de préavis.

Selon l’opinion du Cha’ar HaMichpat, qui considère qu’il n’est tenu que selon les lois du Ciel, car cela est considéré comme une gerama, ici aussi il n’est tenu que selon les lois du Ciel, puisqu’il n’y a pas de différence selon que la perte a été causée au bailleur ou à quelqu’un d’autre.

Mais selon l’opinion du Na’halat Tsvi ainsi que du Noda BiYehouda, qui estiment que la période de préavis est considérée comme faisant partie des jours de location, même s’il serait peut-être possible de dire qu’à l’égard de l’acheteur les jours de préavis ne sont pas considérés comme une partie de la location, puisque le locataire n’a loué qu’auprès du bailleur, en vérité, puisque vis-à-vis du bailleur cela est considéré comme faisant partie de la location, l’acheteur a également acquis tous les droits du bailleur, y compris la location pour la durée du préavis. Par conséquent, la loi est que si l’acheteur est quitté avant le terme, le locataire doit lui payer le loyer jusqu’à la fin du délai.

Mais selon l’opinion du Ritva, ainsi que l’a tranché le Netivot à plusieurs reprises (les références ont été citées plus haut), selon laquelle il s’agit d’une obligation relevant de la garantie qu’il a acceptée, on pourrait a priori dire que l’obligation n’existe qu’envers le bailleur, qui s’est reposé sur lui ; mais envers l’acheteur, avec lequel il n’avait eu jusque-là aucune relation, celui-ci ne s’est pas reposé sur lui et il ne s’est pas obligé. À plus forte raison si l’on dit que toute l’obligation n’existe que par institution des Sages : nous ne pouvons pas innover au-delà de ce qu’ils ont institué, à savoir à l’égard du bailleur lui-même, mais non à l’égard de l’acheteur.

A priori, on pourrait dire qu’il est impossible de l’obliger à payer pour avoir quitté la maison avant le terme, car l’acheteur peut dire « kim li » — je m’appuie sur l’opinion des poskim qui exemptent de payer. Peut-être est-il tenu de payer selon la règle générale de la gerama, mais le beit din ne l’y oblige pas.

Annulation d’une location dont la durée n’a pas été fixée

Il est enseigné dans la Michna (Baba Metsia 101b), et ainsi il est statué dans le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat 312:5, 8, 9), que lorsqu’il lui a loué sans précision, c’est-à-dire sans convenir d’une durée fixe, la loi est qu’il ne peut pas l’expulser immédiatement ; il doit lui laisser un certain temps afin que le locataire puisse trouver un autre appartement. De même, le locataire ne peut pas quitter la maison à moins d’avoir prévenu le bailleur auparavant, afin que celui-ci puisse trouver un autre locataire. Il est expliqué qu’il y a une distinction : en été, lorsqu’il est possible de trouver facilement d’autres appartements, il suffit de prévenir trente jours à l’avance ; mais pendant la saison des pluies, où les appartements sont moins disponibles, il ne peut l’expulser qu’après Pessa’h. Dans les grandes villes, où il est difficile de trouver des appartements, il doit l’avertir douze mois à l’avance de son intention de l’expulser ; et pour les boutiques, il doit prévenir trois ans à l’avance. Toutefois, si les prix des appartements ont augmenté, le bailleur est autorisé à augmenter le loyer conformément au prix du marché même pendant la période de préavis ; si le locataire ne souhaite pas payer le prix plus élevé, il doit quitter l’appartement.

L’usage de nos jours concernant l’obligation de préavis

Dans Emek HaMichpat (vol. 5, siman 4, lettre 4), il rapporte au nom de Maran Rav Yosef Shalom Elyashiv zatzal que de nos jours s’est répandu l’usage selon lequel la période de préavis est de trente jours, aussi bien en été que pendant la saison des pluies. L’explication en est qu’à leur époque, celle de la Guemara, le déplacement et le transport des affaires pendant la saison des pluies étaient difficiles, alors que de nos jours il n’en est pas ainsi. Toutefois, il rapporte que Maran Rav Yosef Shalom Elyashiv zatzal a ajouté qu’il y a lieu de discuter si, de nos jours, la période de préavis est déterminée par la loi civile.

Cela ressort également de Ich Matslia’h (Responsa, vol. 1, Hochen Michpat 20), qui écrit que dans une grande ville comme New York, où de nombreux appartements se trouvent dans tous les quartiers de la ville, et d’après l’enseignement du Beit Yossef, qui a distingué dans le Bedek HaBayit selon son époque au sujet des boutiques de boulangers et de teinturiers, il ressort que toutes ces lois ne sont pas des règles fixes, mais varient selon les époques.

A priori, dans les endroits où, en réalité, il est impossible d’obtenir ce type d’appartements, le bailleur doit donner un préavis suffisamment à l’avance, selon le temps nécessaire pour trouver un appartement. Pour la même raison, j’ai entendu de l’un des grands dayanim que s’il existe dans cette région une forte demande d’appartements, la loi est qu’il faut payer seulement pour le temps pendant lequel il est possible de trouver un nouveau locataire, et pas nécessairement trente jours ; chaque lieu dépend de la réalité. Cette logique demande encore examen.

Recommandation pratique

À la lumière de ce qui a été écrit, il est recommandé et souhaitable de convenir à l’avance, dans un contrat valable selon la halakha — et également valable juridiquement, afin qu’il puisse être exécuté par les autorités si nécessaire — de tous les détails et conditions de la location, avec notamment une clause concernant la période et le moment de la fin de la location. Dans un tel cas, la loi est que le bailleur est autorisé à exiger la libération de l’appartement lorsque le terme est arrivé, même pendant la saison des pluies, et il n’a pas besoin de donner un préavis ; de même, le locataire peut partir au moment convenu sans préavis.

Extrait de « Torat HaMichpat »