Un bailleur souhaitant mettre fin à la location en raison d’un cas de force majeure

Un bien loué pour de nombreuses années, comme c’est courant pour des biens destinés aux affaires et au commerce, qui sont loués pour de longues périodes à la fois en raison des habitudes de la clientèle et parce que cela crée une réputation commerciale pour l’entreprise ; et, au milieu de la période de location, la municipalité a décidé de faire sortir l’entreprise, en prétendant que le permis de construire avait été accordé uniquement pour l’habitation, et non pour un usage dérogatoire [du point de vue des autorités de planification et de l’autorité locale — la municipalité — transformer un appartement d’habitation en local commercial est une action qui exige l’obtention d’un permis d’usage dérogatoire au regard de la loi sur la planification et la construction ; et sans déposer une demande d’usage dérogatoire, il n’est pas possible d’exploiter l’entreprise ou le bureau dans le bien privé. Au fil des années, de nombreux amendements ont été ajoutés aux articles de loi portant spécifiquement sur le type d’activité et les différentes restrictions relatives à la destination du bien, et chaque municipalité a ses règlements quant à ce qui est considéré comme un usage dérogatoire]. La municipalité s’est adressée au propriétaire du bien et lui a demandé d’expulser le locataire, et lui a également infligé des amendes pour le passé ainsi que pour chaque jour où l’entreprise n’est pas évacuée. Par conséquent, le bailleur exige du locataire qu’il évacue le bien pendant la durée de la location, mais le locataire soutient que puisqu’il a loué le bien pour plusieurs années et qu’il était clair que c’était pour l’usage de l’activité commerciale précise qu’il exerçait, cela constitue donc son acquisition et son droit de rester pendant toute la durée de la location, et il incombe au bailleur d’assumer les amendes. De l’autre côté, le bailleur soutient qu’au moment où il a loué le bien, il n’y avait pas de contrôle à ce sujet [ou que les règlements ont changé

Un bien loué pour de nombreuses années, comme c’est courant pour des biens destinés aux affaires et au commerce, qui sont loués pour de longues périodes à la fois en raison des habitudes de la clientèle et parce que cela crée une réputation commerciale pour l’entreprise ; et, au milieu de la période de location, la municipalité a décidé de faire sortir l’entreprise, en prétendant que le permis de construire avait été accordé uniquement pour l’habitation, et non pour un usage dérogatoire [du point de vue des autorités de planification et de l’autorité locale — la municipalité — transformer un appartement d’habitation en local commercial est une action qui exige l’obtention d’un permis d’usage dérogatoire au regard de la loi sur la planification et la construction ; et sans déposer une demande d’usage dérogatoire, il n’est pas possible d’exploiter l’entreprise ou le bureau dans le bien privé. Au fil des années, de nombreux amendements ont été ajoutés aux articles de loi portant spécifiquement sur le type d’activité et les différentes restrictions relatives à la destination du bien, et chaque municipalité a ses règlements quant à ce qui est considéré comme un usage dérogatoire]. La municipalité s’est adressée au propriétaire du bien et lui a demandé d’expulser le locataire, et lui a également infligé des amendes pour le passé ainsi que pour chaque jour où l’entreprise n’est pas évacuée.

Par conséquent, le bailleur exige du locataire qu’il évacue le bien pendant la durée de la location, mais le locataire soutient que puisqu’il a loué le bien pour plusieurs années et qu’il était clair que c’était pour l’usage de l’activité commerciale précise qu’il exerçait, cela constitue donc son acquisition et son droit de rester pendant toute la durée de la location, et il incombe au bailleur d’assumer les amendes. De l’autre côté, le bailleur soutient qu’au moment où il a loué le bien, il n’y avait pas de contrôle à ce sujet [ou que les règlements  de la municipalité ont changé], et c’est pourquoi il a accepté de louer le bien pour l’exploitation d’une entreprise ; et maintenant que le contrôle a été renouvelé, il soutient que ce n’est pas à cette condition qu’il a accepté de louer, et il demande donc l’évacuation du bien loué. De quel côté se trouve la loi ?

La source de la loi dans le cas où un défaut est apparu après le début de la location

Dans la Guemara, Baba Metsia (101b), il est dit : c’est évident, « נפל לה ביתא » — « sa maison est tombée » [c’est-à-dire que la maison du bailleur s’est effondrée], il lui dit : « לא עדיפת מינאי » — « tu n’es pas meilleur que moi » [et il fait sortir le locataire de la maison qu’il a louée].

Rachi et les Tossafot divergent dans l’explication de cette souguia. Selon Rachi (s.v. « לא »), pendant la durée de la location, le bailleur n’a pas le droit de faire sortir le locataire, même si sa propre maison est tombée, et il doit louer pour lui-même une autre maison. Et ce qui est dit qu’il lui dit « tu n’es pas meilleur que moi » ne concerne que le cas où ils n’ont pas fixé de durée à la location, et relativement au délai de préavis que le bailleur est tenu de donner au locataire — trente jours {comme il est expliqué longuement dans l’article « L’obligation de préavis avant la fin de la période de location d’une maison »} avant de s’apprêter à le faire sortir.

Et dans les Tossafot (là-bas, 102b, s.v. « בחזקת »), il est expliqué au sujet d’un locataire qui prétend : « j’ai payé » pendant la période de location, qu’il n’est pas cru. Ils l’apprennent de la Michna (Bekhorot 8:6), selon laquelle le père du fils n’est pas cru pour dire qu’il a payé la dette au Cohen avant trente jours depuis sa naissance, moment où l’on sort du doute qu’il soit non viable. Et les Tossafot posent une difficulté selon l’opinion d’Abayé (Baba Batra 5b), selon laquelle l’emprunteur est cru lorsqu’il prétend « j’ai payé » pendant le délai. Ils répondent en ces termes : « C’est pourquoi il est présumé ne pas avoir été racheté, car il craint que le fils ne meure ou que l’argent ne soit consommé dans les trente jours, auquel cas son fils n’est pas racheté, comme l’a dit Rava (Bekhorot 49a) ; et le locataire aussi craint d’avancer le loyer, de peur que la maison ne tombe, ou que la maison même du bailleur ne tombe et qu’il le fasse sortir, en lui disant : “tu n’es pas meilleur que moi”, comme nous l’avons dit plus haut (101b). »

Il ressort des paroles des Tossafot que même pendant la période de location, le bailleur peut dire au locataire : « tu n’es pas meilleur que moi », et peut le faire sortir si la maison du bailleur est tombée. Cela est également explicite dans le Mordekhaï (remez 382–383), et c’est ainsi qu’a tranché le Maharshal (siman 38).

L’opinion du Roch et du Mordekhaï

L’opinion du Roch (Baba Metsia, chap. 8, siman 24) est conforme à celle de Rachi, et ainsi il est tranché dans le Choulhan Aroukh (siman 312, se’if 1) : celui qui loue à son prochain une maison, une cour, un bain public ou une boutique pour une durée déterminée ne peut pas se rétracter et le faire sortir pendant sa période, même si la maison du bailleur est tombée et qu’il n’a pas d’endroit où habiter. Il semble, en pratique, que puisque le Choulhan Aroukh tranche comme Rachi et le Roch, et que l’opinion du Mordekhaï et des Tossafot n’a pas été rapportée par les nosei kelim, le bailleur ne peut donc pas soutenir « kim li » selon l’opinion des Tossafot et du Mordekhaï.

Ce qui ressort en pratique : lorsqu’un bien a été vendu et qu’en raison d’une cause née après le début de la location le bailleur veut annuler la location, même dans un cas où il existe une estimation claire que si le bailleur avait su d’avance qu’une telle situation surviendrait, il ne serait pas entré dans cette transaction, la loi est que la location n’est pas annulée. C’est comme le statut d’une vente qui n’est pas annulée du fait d’une cause survenue à l’une des parties après la vente, même s’il existe une estimation que si le vendeur avait su qu’une telle chose lui arriverait, il n’aurait pas effectué la transaction ; malgré tout, la vente n’est pas annulée.

Dans le cas où le dommage au bailleur est causé par la location elle-même

Malgré ce qui a été écrit ci-dessus, on peut dire que le bailleur peut annuler la location en invoquant une omdena demoukhah — une estimation manifeste — selon laquelle il ne lui a pas loué en acceptant que le locataire lui cause un dommage par la location elle-même ; car l’argument de l’ones provient du bien loué et non d’un élément extérieur comme la chute de la maison. En effet, dans le Maharshal (Responsa, siman 38), il traite de la controverse susmentionnée entre les Richonim et explique qu’ils divergent sur le point de savoir si l’on compare la location à cette vente : ce qui est tranché dans le Choulhan Aroukh, et telle est l’opinion de Rachi et du Roch, c’est que de même qu’on n’annule pas une vente à cause de faits qui surviennent par la suite, de même on n’annule pas une location en raison de faits qui surviennent. Mais l’opinion des Tossafot et du Mordekhaï, qui divergent et estiment que la location n’est pas comme une vente, est que la vente ne s’annule que par une estimation manifeste « dans son cœur et dans le cœur de tout homme », tandis que la location s’annule par toute estimation. Toutefois, la raison de la distinction entre vente et location n’est pas expliquée dans ses propos.

La difficulté des Tossafot : toute vente dont l’objet s’est détérioré devrait s’annuler en raison d’une estimation

Les Tossafot (Baba Kama 110b, s.v. « דאדעתא ») posent une difficulté sur les paroles de la Guemara, qui considère selon Rabbi Elazar ben Azaria que si une femme devient veuve après les fiançailles, elle ne perçoit pas le supplément de sa ketouba, mais seulement un mané et deux cents, car il ne le lui a écrit qu’à condition de la faire entrer sous la houppa. Les Tossafot demandent : toute personne qui achète un objet à son prochain et que celui-ci se détériore devrait pouvoir annuler la vente, car ce n’est pas dans cette intention qu’elle l’a acheté. Et ils posent de même la question (Ketoubot 47b, s.v. « שלא ») : toute personne qui prend une vache à son prochain et qu’elle devient téréfa ou meurt, nous attestons qu’elle ne l’a pas prise à cette condition. Les Tossafot répondent que nous attestons que, face à ce doute, il voulait entrer dans la transaction ; c’est-à-dire que les Tossafot ont considéré que celui qui achète une vache à son prochain aurait peut-être acheté même dans un cas où il pourrait subir une perte et où l’animal deviendrait téréfa. Mais plus loin les Tossafot écrivent une autre réponse, en ces termes : « Cela n’est pas comparable à celui qui achète un objet et qu’un cas d’ones lui arrive ; nous ne disons pas qu’il ne l’a pas acheté dans cette intention et n’annulons pas la vente, car cela ne dépend pas seulement de l’intention de l’acheteur, puisqu’il y a aussi l’intention de celui qui transfère la propriété, qui ne la lui aurait pas transférée selon son intention s’il ne l’avait pas explicité. »

Il ressort de ses paroles que si l’acheteur avait formulé au préalable une condition explicite, il est certain que le vendeur non plus n’aurait pas accepté de lui vendre de telle manière que la responsabilité lui incombe si un ones survenait à l’objet ; et assurément, une telle estimation ne crée pas une condition dans la vente. Selon cela, il faut expliquer la souguia dans Kiddouchin en disant qu’il était clair pour l’acheteur que la vente dépendait de cet élément, car le vendeur l’avait explicité, et cela est considéré comme une condition ; et de même, dans une chose très claire, c’est aussi comme s’il avait explicité ses paroles.

Cependant, dans un cas où il est douteux qu’un ones survienne dans la vente, tant qu’il n’a pas posé de condition, cela n’est pas considéré comme une condition dans la vente, car peut-être l’intention du vendeur était que l’acheteur prenne la chose même dans l’éventualité où un ones surviendrait. De même, lorsque le vendeur n’a pas posé de condition et qu’on peut dire que l’acheteur a accepté la vente en comprenant que si une perte survenait au vendeur, le vendeur l’avait prise sur lui, dans un tel cas il est impossible d’annuler une vente certaine en raison du doute.

L’explication du Noda BiYehouda dans l’opinion des Tossafot

Il existe plusieurs approches chez les A’haronim pour comprendre la réponse des Tossafot, mais en raison de la brièveté de l’exposé nous écrirons le principe général : on ne suit pas une estimation dans une chose qui dépend de deux parties. Le Noda BiYehouda (Mahadura Kama, Yoré Déa, siman 69) innove que tout ce que les Tossafot considèrent — que l’on ne suit pas une estimation dans une chose dépendant de deux parties — ne concerne qu’un kinyan déjà effectué, par exemple celui qui vend une vache et elle devient téréfa. Mais pour annuler un engagement, on suit l’estimation même si cela dépend de l’intention des deux parties, comme pour annuler un chidoukh lorsque la sœur de la fiancée s’est convertie hors du judaïsme, ou pour être exempté de l’obligation de la dot lorsque son épouse est morte. Autrement dit, il ressort de ses paroles qu’il faut distinguer entre un kinyan déjà effectué et achevé, qui ne s’annule pas en raison d’une estimation, et un kinyan qui n’a pas encore été effectué, mais qu’on s’est seulement engagé à accomplir ; dans ce cas, la loi est qu’il s’annule par toute estimation.

Il ressort de ses paroles qu’il y a trois distinctions en la matière. Une chose pour laquelle l’estimation est qu’il ne veut absolument pas entrer dans ce risque, même si elle dépend des deux parties — c’est-à-dire une chose qui oblige les parties, que ce soit par engagement ou par vente — dans ce cas, on suit l’estimation de l’un afin d’annuler un acte déjà accompli, comme une vente. Et dans une chose où il y a une raison de dire qu’il se serait engagé dans le risque, bien qu’il y ait aussi une estimation que s’il avait su avec certitude qu’une telle chose arriverait il ne l’aurait pas faite, si la chose dépend de l’intention des deux, il est impossible de l’annuler, comme celui qui vend une vache et elle se révèle téréfa, et autres cas semblables. Mais lorsque la chose dépend de l’intention d’un seul, par exemple celui qui s’engage de son plein gré à donner, dans ce cas on suit l’estimation.

Et selon la seconde distinction du Noda BiYehouda, il apparaît qu’une chose pour laquelle il y a une raison de dire qu’il serait entré dans ce risque ne doit pas être annulée. Selon cela, le cas où la maison du bailleur est tombée relève de cette distinction : on n’annule pas la location pour cela. C’est-à-dire que même s’il est clair que s’il avait su d’avance que cela arriverait, il n’aurait pas loué, néanmoins, puisque au moment de la location les deux se sont engagés l’un envers l’autre — celui-ci à louer et celui-là à donner en location — cela signifie qu’ils se sont engagés dans le risque et se sont appuyés sur le fait qu’il ne se passerait rien. Dans ce cas, la loi est que l’un ne peut pas l’annuler, car le bailleur non plus ne voudrait pas que le locataire annule dans un cas où il subirait des pertes.

L’opinion du Rama au sujet d’un bailleur lorsqu’on apprend que le locataire a une maladie contagieuse

Le Rama (Responsa, siman 20, rapporté dans le Shakh, siman 312, se’if katan 2, et dans le Netivot, Biourim, se’if katan 1) traite du cas d’un locataire atteint d’une maladie contagieuse, et le bailleur soutient que ce n’est pas dans cette intention qu’il a loué, car il craint d’être contaminé par la maladie. Il développe là-bas le principe selon lequel, après que le kinyan de location a pris effet, l’argument d’ones n’est pas efficace ; et cette loi se déduit à plus forte raison du cas où la maison du bailleur est tombée, où il ne peut pas faire sortir le locataire pendant la période de location, et a fortiori en cas de maladie.

Il ressort de ses paroles que le fait même que le bailleur n’ait pas où habiter, qu’il soit dehors et le locataire dedans, ce qui est considéré comme un grand ones — malgré tout, la loi est que l’ones n’annule pas la location, puisque le kinyan a été achevé.

Et dans le Netivot (là-bas, Biourim, se’if katan 3), il écrit que même en cas de perte relative à la location, par exemple si la maison s’est détériorée, il ne peut pas faire sortir le locataire. Cependant, il rapporte du Mordekhaï que dans un cas où le bailleur subit une grande perte et n’a en outre aucune maison d’habitation pour toujours, dans un tel cas le bailleur peut le faire sortir ; mais là encore, cela demande examen : d’où le tient-il ?

Et le Aroukh HaChoulhan (là-bas, se’if 3) rapporte l’opinion du Rama et sa source dans le Talmud de Jérusalem, et il souhaite repousser la preuve tirée du Talmud de Jérusalem. Il rapporte que certains grands maîtres ont émis des réserves sur cette loi, et il explique l’opinion du Rama : il considère que même si la maison du bailleur est tombée, celui-ci ne peut pas le faire sortir ; mais néanmoins, là où il y a une grande perte, on le fait sortir, car il y a une estimation qu’il ne l’a pas louée à cette condition, et cela n’est pas moindre que toutes les autres estimations.

Il conclut donc là-bas que si la cause existait au moment où il a loué, il s’agit certainement d’une grande estimation, et cela est considéré comme une location faite par erreur, qui même dans une vente serait annulée lorsqu’il y aurait une telle manifestation d’intention. Mais si la cause est apparue ensuite, la loi est qu’il ne peut pas le faire sortir.

Les lois qui en découlent

A priori, d’après ce qui a été écrit, il s’agit d’une controverse entre les poskim : dans un tel cas, où il y a un ones après le début de la location, peut-il annuler la location ? Il y a beaucoup à développer et à discuter pour savoir si la question de cet article ressemble à ces souguiot, car il y a une raison de distinguer : ce n’est que lorsque la maison est tombée et dans le cas de la maladie contagieuse qu’il s’agit d’un ones concernant le corps de la maison, alors que dans le cas présent il s’agit d’un ones dû au bien loué. Il faut également examiner si cela est considéré comme une cause apparue ensuite, car dans cet endroit il n’y avait jamais eu de contrôle municipal sur les questions d’usage dérogatoire ; ou bien, puisque c’est une loi qui existe et que seule son application faisait défaut en pratique, il fallait en tenir compte. Cependant, il arrive parfois que les règlements d’usage dérogatoire soient modifiés après que la location a pris effet, ou que le type d’entreprise change. C’est pourquoi, pour trancher en pratique, il faut faire preuve de discernement après avoir entendu tous les détails de l’affaire de la part des parties.

Recommandation pratique

Afin d’éviter de tels cas d’ones, susceptibles d’entraîner un litige entre le bailleur et le locataire, il est donc recommandé de convenir et d’écrire explicitement tout dans le contrat : en cas d’ones ou de refus des autorités d’autoriser l’exploitation de l’entreprise pour quelque raison que ce soit, qui en est responsable, et qui supporte les paiements et les amendes. Lorsque ces questions sont soulevées entre les parties, que tout est convenu à l’avance et que toutes les possibilités pouvant se présenter sont envisagées, une grande peine est ainsi épargnée aux parties. Il est donc recommandé de consulter un dayan expert avant la rédaction du contrat.

Extrait de « Torat HaMichpat »