Les obligations du bailleur concernant les réparations du bien loué

Dans cet article, nous traiterons des détériorations qui sont découvertes ou qui apparaissent dans un bien loué : à qui incombe l’obligation de les réparer, si le locataire peut invoquer une erreur dans la transaction et annuler la location, quelle est la loi selon la Halakha, et quel est l’usage selon les lois des autorités civiles. La recommandation pratique est de tout fixer à l’avance dans un contrat écrit et signé, afin d’éviter les différends.

  La source de la loi

La Michna (Bava Metsia 101b) enseigne : « Celui qui loue une maison à son prochain — le bailleur est tenu de fournir la porte, le verrou et la serrure, ainsi que toute chose qui relève du travail d’un artisan ; mais ce qui ne relève pas du travail d’un artisan, c’est le locataire qui le fait. » Nous trouvons encore dans la Guemara, là-bas : « Les Sages ont enseigné : celui qui loue une maison à son prochain — le bailleur est tenu de lui installer des fenêtres, de renforcer le plafond et d’étayer une poutre. » Il ressort de la Guemara que tout ce qui nécessite le travail d’un artisan doit être fait par le bailleur, et ce qui ne nécessite pas le travail d’un artisan doit être fait par le locataire. Et ce n’est pas seulement ce qui n’existe pas dans l’appartement et qui relève du travail d’un artisan que le bailleur doit fournir au locataire ; même ce qui existe dans la maison et s’est détérioré, le bailleur doit le réparer si cela relève du travail d’un artisan.

L’approche du Rambam

Ainsi écrit également le Rambam (Lois de la location, chap. 6, halakha 3) : celui qui loue une maison à son prochain doit lui fournir des portes, ouvrir pour lui les fenêtres qui se sont détériorées, renforcer le plafond, étayer la poutre qui s’est brisée, faire un verrou et une serrure, ainsi que tout ce qui est semblable parmi les choses relevant du travail d’un artisan et qui constituent un élément essentiel de l’habitation des maisons et des cours.

Il ressort des paroles du Rambam qu’il existe une condition supplémentaire : outre le fait qu’il doive s’agir du travail d’un artisan, pour obliger le bailleur à réparer, il faut que la chose soit essentielle à l’habitation des maisons. Le Dvar Avraham (siman 37, branche 5) explique que la source des paroles du Rambam se trouve dans la Guemara, selon laquelle l’échelle doit être fournie par le locataire et non par le bailleur. Le Ritva (là-bas, s.v. la’assot) explique que l’échelle mentionnée dans la Guemara est une échelle permettant de monter sur le toit, dont l’usage est occasionnel ; cela ne fait donc pas partie de l’essentiel de l’habitation de la maison, et le bailleur n’est pas tenu de la fournir. Il ressort de ses paroles que même lorsqu’il s’agit du travail d’un artisan, le bailleur n’est pas tenu de le réparer si ce n’est pas une chose essentielle à l’habitation des maisons.

Une contradiction dans les décisions du Choulhan Aroukh

Le Rema (Hochen Michpat, siman 314, se’if 1) a statué : si le bailleur a réparé ces choses et qu’elles se sont brisées pendant la durée de la location, alors s’il lui a dit : « cette maison », il n’a pas besoin de lui en fournir une autre ; mais s’il lui a dit simplement « une maison », il doit la réparer durant toute la durée de la location.

Ailleurs (Hochen Michpat, siman 312, se’if 17), le Mehaber rapporte l’opinion selon laquelle c’est seulement si toute la maison s’est effondrée — c’est-à-dire si la maison s’est effondrée au milieu de la location — que le bailleur n’est pas tenu de la reconstruire. Mais si elle existe encore, seulement qu’il est dangereux d’y habiter, le bailleur est tenu de la réparer.

La question du Ketsot HaHochen

Le Ketsot HaHochen (314, § 1) écrit que les paroles du Rema dans ce siman sont celles du Nimoukei Yossef (Bava Metsia 59a, s.v. Guemara) : s’il lui a loué « cette maison », il est tenu de la lui fournir au moment où il l’y fait entrer ; par la suite, si elle tombe, il n’est pas tenu de lui en fournir une autre. Mais s’il lui a loué simplement « une maison », il est tenu de lui en fournir une pendant toute la durée de la location (rapporté dans le Darkei Moché).

Le Ketsot HaHochen s’interroge : il a pourtant été statué plus haut dans le Choulhan Aroukh (312:17) que c’est seulement si toute la maison est tombée que le bailleur n’est pas tenu de la réparer ; mais si elle existe et qu’elle est seulement dangereuse à habiter, le bailleur doit la réparer. La source en est une responsa du Roch (rapportée dans le Tour) : précisément lorsqu’elle est entièrement tombée, on peut dire que « cette maison » a disparu ; mais si la maison est dangereuse, puisqu’elle existe encore, il n’est pas possible de dire qu’elle a disparu, car elle est vraisemblablement encore appelée une maison, et c’est pourquoi le bailleur est tenu de la réparer. Dans ce cas, lorsque la maison existe et que seule la serrure s’est détériorée, puisqu’elle porte encore le nom de maison, pourquoi le bailleur n’aurait-il pas à la réparer ? Il laisse la question en suspens.

Explication selon les paroles du Netivot

On peut expliquer la contradiction dans les paroles du Rema ainsi : en réalité, les Richonim ne sont pas du tout en désaccord sur ce sujet. Lorsque le Mehaber (au siman 312) rapporte la loi du Roch selon laquelle, si la maison existe mais qu’il est dangereux d’y habiter, le bailleur est tenu de la réparer, le Mehaber a ajouté dans ses termes : « s’il a en main le loyer ».

Le Sma (là-bas, § 32) remarque que dans les paroles du Rambam et du Tour nous ne trouvons pas cet ajout. Il écrit toutefois que l’expression « en main » n’est pas à prendre strictement ; elle désigne tout cas où le bailleur a déjà reçu le loyer pour une période pendant laquelle le locataire n’a pas encore habité dans la maison. Dans ce cas, le bailleur doit utiliser cet argent pour réparer la maison. Mais s’il n’a pas encore reçu d’argent pour la période à venir, il n’est pas tenu de réparer, car tant que le locataire n’a pas payé, le bailleur peut de toute façon le faire sortir de la maison et lui dire de louer une autre maison. Toutefois, le Sma conclut en s’étonnant de ce raisonnement : en fin de compte, puisqu’il s’est engagé à lui louer cette maison, et qu’elle porte encore le nom de maison et peut être réparée, pourquoi ne serait-il pas tenu de le faire ?

Le Netivot HaMichpat (Biourim, § 11) explique les paroles du Mehaber : il ne suit pas entièrement l’opinion du Roch, qui oblige le bailleur à réparer dans tous les cas. Le Mehaber considère plutôt que l’obligation du bailleur de réparer n’existe que si le coût de la réparation ne dépasse pas le montant du loyer, car les loyers sont engagés envers le locataire pour lui fournir la maison. C’est pourquoi le Mehaber a écrit que le bailleur est tenu de la réparer s’il a en main un loyer payé d’avance. Autrement dit, si le locataire n’a pas encore payé le loyer, le bailleur n’est pas tenu de réparer ; le locataire répare alors aux frais du loyer qu’il devra payer. Si le locataire a déjà payé, le bailleur réparera avec les loyers qu’il a reçus. Mais tout cela seulement lorsque le coût de la réparation est inférieur au loyer ; si la réparation de la maison coûte plus que le loyer, le bailleur n’est pas du tout tenu de réparer lorsqu’il lui a dit « cette maison ».

Selon le Netivot, il se peut qu’il n’y ait aucune controverse entre les Richonim quant à l’obligation du bailleur de réparer les détériorations survenues au milieu de la période de location ; la distinction porte uniquement sur le fait que le coût de la réparation dépasse ou non le loyer.

D’après cela, on peut résoudre la contradiction : au siman 314, le Rema rapporte l’opinion du Ritva et du Nimoukei Yossef selon laquelle, si ces choses se sont détériorées pendant la durée de la location, le bailleur est dispensé de les réparer ; tandis qu’au siman 312 il semble qu’il soit tenu de payer. Selon les paroles du Netivot citées plus haut, on peut expliquer qu’au siman 314 l’intention du Rema est un cas où le coût de la réparation dépasse le loyer, et puisqu’il a dit « cette maison », il n’est pas tenu d’ajouter de son propre argent pour réparer la maison. Tandis qu’au siman 312, il s’agit d’un cas où le coût de la réparation est inférieur au loyer, comme l’explique le Netivot là-bas.

La définition d’une maison en bon état selon l’usage

Le Rema (siman 314, se’if 2) écrit que dans ces questions on suit l’usage du pays. Le Aroukh HaChoulhan (là-bas, se’if 1) écrit que toute chose qu’il est habituel de faire dans les maisons, le bailleur doit la fournir au locataire ; mais une chose dont seuls les riches ont l’habitude, le bailleur n’est pas tenu de la faire. Il en ressort que même une chose qui ne relève pas du travail d’un artisan, si l’usage est qu’elle se trouve dans l’appartement, le bailleur doit la réparer.

L’usage de nos jours en Erets Israël et dans le monde : le bailleur répare ce qui résulte d’un usage raisonnable

Cependant, le Emek HaMichpat (vol. 5, siman 35, § 42) écrit que l’usage en Erets Israël, lorsque le contrat ne prévoit pas autre chose, est que le bailleur répare toute détérioration résultant d’un usage raisonnable.

Il rapporte au nom de Maran Rabbi Yosef Shalom Elyashiv zatzal que la loi sur la location oblige à notre époque, parce que l’on a l’usage de la suivre, bien entendu à l’exception des clauses pour lesquelles l’usage est différent.

Voici la formulation de la loi sur la location [à jour au moment de la rédaction de l’article]. — Article 7 [a] : le bailleur est tenu, dans un délai raisonnable après avoir reçu une demande du locataire, de réparer dans le bien loué, ou dans un bien lui appartenant qui sert le bien loué, toute chose qui cause une véritable gêne à l’usage habituel du bien loué ou à l’usage convenu entre lui et le locataire (ci-après : un défaut), que le défaut ait existé au moment de la remise du bien loué au locataire ou qu’il soit apparu ensuite, à l’exception d’un défaut dont le locataire est responsable selon la Loi des gardiens, 5727–1967, ou dont la réparation, selon l’accord ou selon ce qui est admis dans les circonstances, n’incombe pas au bailleur.

Aux États-Unis également, l’usage et la loi se sont répandus au cours des dernières décennies selon lesquels le bailleur est tenu de réparer les détériorations et défauts résultant d’un usage normal et d’une usure raisonnable. En réalité, il y a environ soixante ans, l’usage était que le bailleur n’était tenu de réparer absolument rien. Cette situation a entraîné l’existence de vastes zones de quartiers pauvres, où vivaient des personnes de statut social — socio-économique — faible, et leurs appartements restaient extrêmement négligés ; on les appelait des « slums ». La situation provoqua une forte tension sociale entre les différentes classes, c’est-à-dire les propriétaires — les riches — et les locataires — les pauvres. En conséquence, la jurisprudence des tribunaux aux États-Unis a commencé à se répandre, suivie d’une législation explicite des législateurs des États, imposant au bailleur de réparer les détériorations résultant d’un usage raisonnable.

Cet usage s’est également répandu au Canada, ainsi que dans une partie des pays d’Europe occidentale, comme la Belgique, la Suisse, la France et d’autres endroits, où la loi oblige les bailleurs à réparer les défauts apparus au cours de la location. Il est toutefois simple et clair que si les parties ont convenu autrement dans le contrat — ou même oralement, si les deux parties le reconnaissent — la loi suit évidemment leur condition.

Le locataire est entré dans l’appartement, a vu les détériorations et s’est tu

Bien que, dans toute vente, lorsque l’acheteur achète, voit le défaut et se tait, la loi de la vente s’applique, ici cela n’est pas considéré comme une renonciation, et il peut ensuite réclamer que ce qui manque soit complété. Comme l’explique le Ritva (Bava Metsia 101b, s.v. veliftoah), même si au moment de la location le locataire est entré et a vu que ces choses n’étaient pas là, nous ne disons pas qu’il a vu et accepté, car le bailleur lui a parlé d’une habitation, et elle n’est apte à l’habitation qu’avec ces choses ; c’est donc comme s’il l’avait stipulé explicitement. Ainsi statue également le Rema (314:1).

Cependant, on peut dire que le locataire ne peut avancer cet argument que pour une chose que le bailleur est tenu de fournir selon la loi de la Guemara ; dans ce cas, la raison du Ritva s’applique, puisque sans cela le logement n’est pas apte à l’habitation, et c’est comme si cela avait été stipulé explicitement. Mais pour ce que le bailleur est tenu de réparer en raison de l’usage, comme expliqué, dans un tel cas le locataire ne peut pas le réclamer au bailleur.

Lorsqu’il existe un défaut que le bailleur est tenu de réparer, mais que le locataire ne le souhaite pas

Il est statué dans le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat, siman 232, se’if 5) : Réouven a vendu à Chimon des maisons qu’il possède dans une autre ville ; avant la conclusion de la vente, des non-Juifs sont entrés dans les maisons, ont endommagé certains endroits, noirci les murs par la fumée, arraché les portes de la maison et les fenêtres. Chimon veut se rétracter, et Réouven soutient que, puisqu’il s’agit d’un défaut réparable, il lui déduira du prix afin que la maison soit remise dans son état initial et que la vente soit maintenue. La loi est avec Réouven. Le Rema ajoute : car il lui a vendu une maison, et elle est encore appelée maison. La source en est une responsa du Roch (klal 96, siman 6), c’est-à-dire que le vendeur a le droit d’empêcher l’annulation de la vente en réparant le dommage.

Le Maguen Avraham (Ora’h ‘Haïm, siman 437, § 7) pose une question à partir de la Guemara (Pessa’him 4b), au sujet de celui qui loue une maison à son prochain avec la présomption qu’elle a été vérifiée pour le hamets, et il s’avère qu’elle n’a pas été vérifiée : même dans un endroit où l’on a l’habitude de payer pour vérifier le hamets, ce n’est pas une transaction faite par erreur, car il est agréable à l’homme d’accomplir une mitsva avec son argent. Ainsi statue également le Choulhan Aroukh (Ora’h ‘Haïm, siman 437, se’if 3), et le Rema écrit là-bas que certains disent que le bailleur doit payer le locataire pour avoir vérifié la maison. Il demande : selon l’approche du Roch, tant qu’il n’y a pas de défaut dans le corps même de la maison, le bailleur peut compléter le défaut, et l’acheteur ne peut pas invoquer une erreur dans la transaction pour l’annuler. Dans ce cas, pourquoi la Guemara explique-t-elle que ce n’est pas une transaction faite par erreur pour la raison qu’il est agréable à l’homme d’accomplir une mitsva avec son argent ? Même sans cette raison, le locataire ne devrait pas pouvoir annuler la transaction, puisque le défaut n’est pas dans le corps même de la maison.

Les explications des Aharonim sur la différence entre le défaut d’une maison non vérifiée pour Pessa’h et un autre défaut

Le Or Samea’h (Lois de la vente, chap. 17, halakha 9) écrit pour résoudre la question : lorsqu’une personne loue une maison à son prochain avec la présomption qu’elle a été vérifiée, il est possible que le locataire ne l’apprenne pas, et de ce fait il pourrait ne pas vérifier la maison avant Pessa’h et en venir à transgresser l’interdit du hamets. Dans un tel cas, cela est considéré comme une transaction faite par erreur, même si le défaut peut être réparé, car le locataire ne souhaite pas entrer dans un tel risque de doute. Ce n’est pas le cas dans une transaction ordinaire, où finalement, en utilisant la maison, il découvrira le défaut et le réparera ; cela n’est pas considéré comme une transaction faite par erreur.

Le Mekor Haïm (siman 437, § 7) explique : quand dit-on que si le défaut peut être réparé, cela n’est pas considéré comme une transaction faite par erreur ? Uniquement lorsqu’il est possible d’habiter dans la maison. Mais lorsque la maison n’est pas apte à l’habitation à Pessa’h parce qu’elle n’a pas été vérifiée, cela est considéré comme un défaut dans l’objet même de la transaction, et c’est une transaction faite par erreur. Ce n’est pas le cas dans la responsa du Roch et dans le Choulhan Aroukh, où même après les dommages causés, la maison est apte à l’habitation ; il faut seulement engager des dépenses pour rétablir la situation antérieure. Dans un tel cas, cela n’est pas considéré comme un défaut dans l’objet même de la transaction, et il peut réparer le défaut tandis que la transaction demeure valable.

Recommandation pratique

À la lumière de ce qui précède, puisqu’il existe une controverse quant aux réparations auxquelles le bailleur est tenu et celles auxquelles il ne l’est pas, afin d’éviter les différends entre le locataire et le bailleur, il est donc souhaitable de tout convenir à l’avance : ce à quoi le bailleur est tenu et ce à quoi il ne l’est pas. Comme je l’ai écrit dans des articles précédents, il est recommandé que tout soit écrit et signé dans un contrat bien ordonné, afin qu’aucune des parties ne puisse nier l’accord conclu entre elles.

Extrait de « Torat HaMichpat »