Location protégée — les « dmei mafteah » dans la Halakha, partie 2

Dans le prolongement de l’article précédent, où furent brièvement présentés le contexte de la loi de protection du locataire, les principes essentiels de cette loi et la définition de « dina de-malkhouta dina » — « la loi du royaume a force de loi » — nous présenterons brièvement, dans cet article, la discussion des grands poskim au sujet de la validité de cette loi. La question principale s’est posée au sujet d’appartements loués avant que cette loi ne soit promulguée, puis, pendant la durée de la location, la loi de protection du locataire fut promulguée. Lorsque le bailleur voulut expulser le locataire, celui-ci affirma qu’en vertu de la loi il avait la possibilité de rester sous certaines conditions. Les poskim ont discuté si cette loi, qui diminue de fait le droit du propriétaire de l’appartement — le bailleur — oblige le propriétaire. Toutefois, lorsque l’appartement a été loué après la promulgation de la loi et après que l’usage de procéder ainsi s’est répandu, il en résulte que tant qu’il n’a pas été convenu et écrit explicitement que les « dmei mafteah » ne s’appliquent pas, la loi est contraignante, puisque tel est l’usage du pays, et toute location suit l’usage du pays.

Le droit du bailleur de faire évacuer le bien loué

Lorsqu’une personne loue un appartement ou tout autre bien, le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat 312:8) statue que si le bien a été loué pour une durée déterminée, dès que le terme est arrivé, il peut l’expulser immédiatement, même si le terme arrive au milieu de la saison des pluies. Le Sma (ad loc., s.k. 13) écrit qu’il en est de même pour le locataire : il peut partir immédiatement sans prévenir le bailleur. La raison est qu’ils savaient que le terme arriverait, et ils auraient dû en parler entre eux ou avec d’autres, de manière à connaître leur lieu d’habitation à partir de la fin du terme. C’est pourquoi, lorsqu’on loue un appartement et que l’on écrit explicitement que cela se fait selon la loi des « dmei mafteah », ou même si on ne l’écrit pas explicitement mais qu’au moment de la location la loi avait déjà été promulguée et s’appliquait également à cette location, la halakha est que cela est considéré comme l’usage du pays, qui oblige, tant qu’il n’a pas été convenu explicitement autrement.

La position du Gaon Rabbi Meir Arik au sujet de la validité halakhique d’un locataire protégé dans une location où, au début de la location, la loi n’avait pas encore été promulguée

Les grands maîtres de la génération qui suivit la Première Guerre mondiale se sont déjà penchés sur cette question, car la loi existait aux États-Unis et en Europe, ainsi que durant la période du Mandat britannique, jusqu’à ce qu’une loi ordonnée soit promulguée en Israël. Aujourd’hui, cette tendance va en diminuant. {J’ai longuement développé ce sujet dans le numéro 19}.

Le premier à s’exprimer fut le Gaon Rabbi Meir Arik (Responsa Imrei Yosher, vol. 2, siman 152, § 2). Il rapporte les propos de l’auteur de la question, qui avait loué son appartement pour une durée déterminée ; à l’expiration du terme, le bailleur voulut l’expulser, mais selon dina de-malkhouta, le bailleur ne pouvait pas l’expulser [en raison de la loi de protection du locataire]. En vérité, ce décret fut fait pour le bien des habitants du pays. Toutefois, des paroles du Chakh (siman 73, s.k. 39), il semble que cela ne soit efficace que pour les impôts, et non pour d’autres domaines. Quant aux biens fonciers, cela dépend de la controverse des Richonim : dit-on dina de-malkhouta dina ? Le bailleur est considéré comme celui qui détient la présomption, comme il est statué dans le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat 312:16), que la terre est présumée être en possession de ses propriétaires.

Il répondit que ce qui lui semblait évident — que le bailleur est considéré comme « mouhzak », celui qui détient — n’est pas clair. Il cite là plusieurs poskim qui ont discuté de cette question. En pratique, le Netivot HaMichpat, dans les règles de la saisie (s.k. 10), statue de manière générale que, dans un doute juridique, le locataire est considéré comme celui qui détient. Dans notre cas, il s’agit d’un bien foncier et d’un décret au bénéfice de tous les habitants du pays ; or, selon la majorité des poskim, dina de-malkhouta dina. Il est possible que même le Chakh mentionné ci-dessus l’admette, puisque les terres leur appartiennent, bien qu’il ne s’agisse pas d’impôts. Il cite là plusieurs sources concernant la force des décrets de nos Sages, les Hakhamim. C’est pourquoi il tranche qu’on ne doit pas expulser le locataire relevant des « dmei mafteah ».

Il rapporte les paroles du Hatam Sofer (Responsa, Hochen Michpat 44), selon lesquelles, dans un cas de ce type, nous trouvons dans le Chas des décrets destinés à ne pas couper les moyens de subsistance des commerçants ; à ce sujet, selon tous les avis, on dit dina de-malkhouta dina, comme un décret. De même dans notre cas, où il est connu que ce décret est très important à notre époque afin que les gens ne soient pas jetés dans les rues ; c’est pourquoi, de nos jours, on dit dina de-malkhouta dina, et le bailleur ne peut pas l’expulser.

Cependant, il faut discuter : puisque les appartements ont augmenté de prix, le bailleur pourrait-il, en tout état de cause, augmenter le loyer selon l’augmentation actuelle des prix des appartements, comme il est expliqué (au siman 312) au sujet du délai de préavis ? Et bien que, selon dina de-malkhouta, un décret ait également été établi à ce sujet, néanmoins, puisque les Hakhamim n’ont pas pris en considération un tel cas, on pourrait dire que nous ne tenons pas compte de dina de-malkhouta. Toutefois, il semble qu’en tout état de cause il soit impossible d’expulser le locataire, car sur ce point dina de-malkhouta dina ; le doute ne concerne que l’augmentation du loyer. En effet, selon ceux qui soutiennent que dina de-malkhouta dina, et en particulier concernant les terres, qui sont à eux, il ne peut certainement pas augmenter le loyer. Et aujourd’hui, puisqu’en tout état de cause on ne peut pas expulser le locataire de la maison, mais que concernant l’augmentation du loyer il existe un doute juridique quant à savoir si dina de-malkhouta dina, on peut dire ici que le locataire est considéré comme celui qui détient, puisque le doute ne concerne que l’argent.

Il ressort de ses paroles qu’il a conclu que la question de savoir si le locataire peut rester dans l’appartement après la fin de la période de location, lorsqu’il est entré dans l’appartement avant l’entrée en vigueur de la loi, fait l’objet d’une controverse entre poskim et constitue un doute juridique. Selon le Netivot, dans les règles de la saisie, il a retenu que le locataire est considéré comme celui qui détient. C’est pourquoi il tranche que, puisque selon la majorité des poskim dina de-malkhouta dina s’applique aux biens fonciers, et que selon le Netivot le locataire est considéré comme celui qui détient en cas de doute, le bailleur ne peut pas expulser le locataire.

La position du Havatzelet HaSharon : si le locataire est entré dans l’appartement avant la promulgation de la loi, on ne peut pas contraindre le bailleur à agir selon la loi de protection du locataire

Le Havatzelet HaSharon (Hochen Michpat 8) écrit qu’il maintient sa position, et que cette loi [- la protection du locataire] ne relève pas de dina de-malkhouta dina. Quant à ce que le Rav de Tarna [le Gaon Rabbi Meir Arik] a écrit à ce sujet, c’était en temps de guerre, qui était véritablement une période de grande pression et de grande détresse, et il fallait plaider en faveur des locataires. Mais aujourd’hui, la raison impose l’inverse : c’est une grande injustice envers les propriétaires, à qui s’applique l’expression « ton bœuf est abattu », etc. ; des étrangers dominent leurs biens et ils n’ont personne pour les sauver. Et ce n’est pas non plus une mesure bénéfique pour les locataires, sinon pour les anciens locataires ; car chaque jour s’ajoutent de nouvelles personnes qui ont besoin de louer des appartements, et pour elles le décret est un dommage, car à cause de lui les appartements deviennent extrêmement chers et il est impossible de trouver un appartement, ce qui n’était pas le cas avant la guerre. En particulier, nous savons que le maintien principal de cette loi provient de certains élus libres-penseurs qui ont des opinions et des méthodes communistes et socialistes, visant à faire pression sur les riches et à prendre leur argent ; toutes ces méthodes sont contraires à l’opinion de la Torah. À D.ieu ne plaise de dire que cela puisse être considéré comme un véritable droit selon la loi de notre sainte Torah. Et bien qu’on ait déjà pris l’habitude d’agir ainsi, ce n’est pas l’usage des hommes intègres, mais seulement parce que la main du beit din n’est pas forte. Même les hommes craignant D.ieu ont l’habitude jusqu’à aujourd’hui de transiger, afin de ne pas fonder toute la conduite sur la loi. C’est pourquoi je ne change pas d’avis sur ce point, fin de citation.

Il ressort de ses paroles qu’il considère la loi de protection du locataire comme contraire à l’opinion de la Torah. Toutefois, il faut souligner que sa position ne concerne que le locataire qui est entré habiter dans l’appartement avant la promulgation de la loi, et que la loi a été promulguée pendant qu’il y habitait. Mais celui qui est entré habiter dans l’appartement après la promulgation de la loi, il est évident qu’il faut agir selon la loi suivie par l’usage, car en matière de location on suit l’usage du pays.

La position du Avnei Chefetz : il s’agit d’un décret nécessaire devenu l’usage contraignant du pays

Dans Avnei Chefetz (Responsa, siman 40, § 2, du Gaon R. A. Levin — Av Beit Din de la sainte communauté de Rzeszów), il est écrit que l’usage s’est déjà répandu de donner à la loi de protection des locataires [- la loi de protection du locataire] force et vigueur même dans le droit d’Israël, car en vérité cette loi est très nécessaire et indispensable à l’aménagement du pays [à leur époque]. Sans elle, les gens seraient jetés comme du fumier sur la voie publique, et les horreurs se multiplieraient, susceptibles d’amener une catastrophe sur le pays et ses habitants. Je me souviens bien que lorsque la loi fut portée à la table de l’assemblée législative, les propriétaires firent une grande propagande pour m’inciter — j’étais déjà alors parmi les représentants du peuple et membre de l’assemblée législative — ainsi que les autres représentants juifs, à voter contre la loi. Nous ne les avons pas écoutés, car cette loi est comme un bouclier pour la paix intérieure du pays et de ses habitants, et sans elle qui sait combien de victimes seraient tombées, si chaque propriétaire avait eu le pouvoir d’expulser les locataires des appartements comme bon lui semblait, sans aucune limitation, fin de citation.

La position du Hazon Ich : un locataire entré dans l’appartement avant la promulgation de la loi et qui ne souhaite pas partir en raison de la loi est considéré comme un voleur

Le Ateret Shlomo (siman 88, du Gaon Rabbi Shlomo Karelitz) rapporte qu’il parla avec son oncle, le Hazon Ich, qui lui répondit que celui qui est entré dans un appartement sans « dmei mafteah » n’a pas le droit de réclamer même une partie de ce que paie le nouveau locataire, car l’appartement appartient au propriétaire, et chaque perouta qu’il extorque au propriétaire sur l’argent reçu pour l’appartement, ou au propriétaire lui-même, constitue un vol complet .

Néanmoins, en pratique, le propriétaire ne peut pas contraindre le locataire à quitter l’appartement, etc. Car à une époque où il est difficile d’obtenir un appartement, le propriétaire ne doit pas faire sortir le locataire de son lieu d’habitation. Puisque durant le Mandat britannique il était difficile d’obtenir un appartement sans « dmei mafteah », et que les prix étaient très élevés, au point qu’une personne ordinaire ne pouvait les supporter, et puisque de ce fait beaucoup de personnes, par dizaines et par centaines, auraient été jetées à la rue, le bailleur ne peut donc pas l’expulser de l’appartement. C’est comparable à la saison des pluies. Cependant, malgré cela, le bailleur peut exiger du locataire un loyer plus élevé que ce qu’il a payé jusqu’à présent, selon ce que l’on paie sur le marché pour un tel appartement. Toutefois, cela ne s’applique que lorsque le locataire occupe l’appartement sans durée fixée, ou qu’il a loué de manière indéterminée et paie mois après mois. Mais s’il a loué un appartement pour un an et que le bailleur exige qu’il parte ensuite, il doit partir immédiatement après l’année, comme il est expliqué dans le Choulhan Aroukh (siman 312:8), que même pendant la saison des pluies il doit partir, bien qu’il soit difficile d’obtenir un autre appartement.

Jusqu’à présent, nous avons parlé du cas où le locataire est entré avant que la loi de protection du locataire ne soit établie, et sans « dmei mafteah ». Cependant, lorsqu’une personne a loué un appartement et a payé des « dmei mafteah », puis que le propriétaire exige qu’elle quitte l’appartement à la fin de la période de location, c’est-à-dire que la location a été conclue après la promulgation de la loi, il semblerait que la loi soit contraire au droit de la Torah, en ce qu’elle dépossède le bailleur de son bien ; et lorsqu’on contraint le bailleur à laisser le locataire dans son appartement contre sa volonté, il n’y a pas ici dina de-malkhouta dina.

L’avis du Gaon Hazon Ich est que, puisqu’il a loué l’appartement alors qu’une telle loi existait, il a donc loué en tenant compte de cela. Puisque le locataire pouvait contraindre selon la loi, le bailleur devait en tenir compte, et nécessairement « il a loué sur cette base, selon la loi, avec tous ses droits et toutes ses obligations », puisqu’il n’a pas stipulé que la location dépendait exclusivement de sa volonté. Selon cela, le bailleur ne peut pas expulser le locataire, bien qu’il lui ait loué pour une durée déterminée, s’il n’a pas dit au moment de la location que celle-ci était sans protection du locataire. Selon cela, il ne peut pas non plus lui réclamer un loyer plus élevé après la période de location, sinon ce que la loi permet de percevoir comme loyer, puisque la location a été faite en tenant compte de cela. Dans un tel cas, même si le bailleur ne lui a pas dit, lorsque la première location a pris fin, qu’il voulait désormais un loyer plus élevé que ce qu’il avait payé jusqu’à présent, et même si plusieurs mois se sont écoulés sans qu’il lui parle de quoi que ce soit, il doit néanmoins payer selon ce qui est fixé par la loi, puisqu’il lui a loué en tenant compte de cela. Même si le locataire ne lui a pas payé de « dmei mafteah », il ne peut pas non plus l’expulser de l’appartement, pour cette même raison : il lui a loué selon l’usage en vigueur, puisqu’il n’a pas stipulé autrement avec lui. Et bien qu’il soit possible qu’il n’y ait plus de difficulté à obtenir un appartement comme à l’époque du Mandat, et qu’il n’y ait pas ici la règle de la saison des pluies, néanmoins il ne peut pas expulser le locataire, car il lui a loué en tenant compte de cela. [Il développe encore longuement ce point là-bas, mais ce n’est pas ici le lieu]

Cependant, dans Emek HaMichpat (vol. 5, siman 45, § 12), après avoir rapporté la réponse précitée, il écrit qu’en pratique la loi a changé depuis : seul celui qui a loué un appartement jusqu’au 20/8/68 devait préciser explicitement qu’il louait l’appartement sans les lois de protection du locataire ; s’il ne l’avait pas précisé explicitement, alors la protection du locataire s’appliquait. Mais à partir de cette date, si des « dmei mafteah » n’ont pas été payés, il n’y a pas de droits de protection du locataire.

Dans Orhot Rabbeinou (p. 286), il est rapporté que le Hazon Ich a enseigné qu’il ne faut pas tenir compte de la loi de l’État sur la protection du locataire, et que le locataire doit quitter l’appartement selon la demande du bailleur ; il ne peut pas exiger que l’on agisse selon la loi, et s’il refuse d’évacuer, il est un voleur complet.

Résumé

Les grands maîtres de la génération après la Première Guerre mondiale ont discuté de cette loi. La question principale concerne les appartements loués avant que cette loi ne soit promulguée, puis, pendant la période de location, la loi de protection du locataire fut promulguée ; lorsque le bailleur voulut expulser le locataire, celui-ci prétendit qu’en vertu de la loi il avait le droit de rester.

Le Gaon Rabbi Meir Arik estimait qu’en vertu de dina de-malkhouta dina, la loi oblige également les locations commencées avant l’entrée en vigueur de la loi. Le Havatzelet HaSharon estimait que si le locataire est entré dans l’appartement avant le début de la loi, on ne peut pas contraindre le bailleur à agir selon la loi. Le Avnei Chefetz estimait que, puisqu’il s’agit d’un décret nécessaire, il est devenu l’usage du pays et il faut agir en conséquence. Au nom du Hazon Ich, il est rapporté que puisque, au moment de la location, la loi n’avait pas encore été promulguée, la halakha est que le locataire doit quitter l’appartement selon la demande du bailleur, et il ne peut pas invoquer la loi ; s’il refuse d’évacuer, il est considéré comme un voleur complet.

Dans le prochain article, avec l’aide de D.ieu, nous présenterons les autres positions des poskim au sujet de la loi.

Extrait de « Torat HaMichpat »